집주인이 임대사업자인 경우 반드시 주의할 점 두 가지 (Feat. 집주인의 보증보험 확인 방법)

[서론]
앞서 전세사기에 대한 내용을 알아보았다. 이번에는, 내가 계약할 집주인이 만약 임대사업자일 경우 반드시 주의할점에 대해 공부해보자.
 

전세를 원한다면 전세사기부터 피하고 보자 (전세 특약 설정과 등기부등본, 전세사기 분석)

 
 전세를 구할때 집주인이 임대사업자인 것을 알게 된다면, 겁을 먹는 사람들이 상당히 많다. 사실 현재 내가 살고 있는 전세집의 집주인도 임대사업자이고, 요즘 가장 큰 이슈인 빌라왕들과 전세사기의 주요 범인들도 모두 임대사업자이기 때문이다.
 
 하지만 사람들의 생각과는 다르게, 임대사업자들의 '정상적인 임대주택'이 일반 개인이 공급하는 전세집보다 내 전세금이 확률적으로 안전하다. 반대로 '정상적인 임대주택'이 아니라면, 오히려 내 전세금이 더욱 위험해진다. 지금부터 그 이유를 밑에서 차근차근 알아보자.
 

출처 : Pxabay

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[임대사업자란 무엇일까?]
쉽게 요약하면 SH나 LH같은 공공기관이 아니라도, 내 자신이 일반 국민들에게 임대 주택을 공급하는 주체가 됨으로써 여러가지 세금 혜택을 볼 수 있다. 그러나 이렇게 혜택만 있다면, 집을 구매하는 사람 누구나 임대사업자를 등록할 것이다. 당연히 장점과 단점이 공존할 것이고, 이에 따라 임대사업자를 할지 결정한다. 
 
그렇다면 어째서 임대사업자를 하는것일까? 궁금할 수도 있으니 장점과 단점을 간단히 알아보자.
 
1. 장점
- 취득세 200만원까지 전액감면, 초과분은 85% 감면
- 임대 유형, 주택 면적에 따라 재산세 전액, 75% 또는 25% 감면
- 유형, 주택 면적에 따라 종합 부동산세 면제
- 임대 기간에 따라 임대 수익 소득세 70% 또는 50% 감면
 
2. 단점
- 임대기간(4년, 8년) 동안 주택 매매등 양도 금지
- 전세금 인상 5%이상 금지
- 전세보증보험 가입 의무
 

출처 : Pixabay

 
 따라서 세금적으로 여러가지 혜택이 있지만, 선택한 임대기간에 따라 최소 4년이상 주택을 매매할 수 없고 주택가격 상승기에 전세금도 5%이상 올리지 못한다. 前 김현미 교통부 장관의 임대차 3법과 똑같은게 아니냐고 생각할 수도 있는데, 확연히 다른 개념이다. 임대차 3법의 내용을 보면, 임대사업자가 아닌 개인임대라도 세입자가 계약갱신청구권을 이용해 갱신을 할 경우 전세금 5%이상을 올리지 못한다.
 
 하지만 임대사업자가 아니기 때문에, 계약갱신청구권이 끝나는 4년뒤엔 전세금을 주변 시세에 맞게 큰폭으로 올릴 수 있다. 또한 여의치 않을 경우 2년 계약 만료 후 세입자의 계약갱신청구권을 무시할 수 있는 방법도 있다. 집주인이 들어가 살겠다고 통보 후 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있기 때문이다.
 
 따라서 혜택도 많지만 생각보다 법의 구속력도 많으며, 이를 위반할 시 과태료가 엄청나게 쎈편이다. 예를 들어 임대 기간인데도 주택을 매매하게 되면, 주택당 3천만원의 과태료가 부과된다. 그러므로 누구나 임대사업자를 하려고 하진 않는다.
 

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[첫번째, 임대사업자의 의무이자 세입자에게 가장 중요한 '보증보험']
 앞서 말한 임대사업자의 '정상적인 임대주택'이 전세금 보호측면에서 가장 안전하다고 말한 이유이다. 2020년 8월부터 모든 임대사업자들은 전세보증보험 가입이 의무화 됐다. 또한 이런 보증보험은 1년마다 갱신해야 하는데, 보증료를 임대사업자가 75%를 내주고 세임자는 25%만 부담하면 된다.
 
 보증보험료가 큰 상관이 없을 정도로 미미하다고 생각하는 사람들이 있을 수 있다. 하지만 보증사들의 평균 보증보험료율을 0.2%라고 치면, 4억원의 전세집을 들어간다고 했을 때 1년에 80만원을 납부 한다. 임대사업자가 아닌 집주인 개인의 집에 전세로 들어갈 경우, 100% 모두 세입자가 부담해야 하므로 적지않은 돈일 것이다. 보증사 별 전세보증보험에 대한 내용은 아래 링크를 참조하면 된다.
 

소중한 전세금을 보호할 수 있는 보증보험사 3곳을 알아보자 (상환보증 or 반환보증 차이)

 
 따라서 임대사업자가 운영하는 임대주택은, 의외로 세입자에게 혜택도 많고 안전하기까지 하다. 그렇다면 임대사업자인 빌라왕은 어째서 등장하게 되었을까?
 

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[개인에게 피해를 떠넘기기 위해 보증보험을 가입하지 않는 임대사업자들]
세입자에게 말만하고, 보증보험을 가입하지 않았던 임대사업자들이 있었다. 따라서 아래와 같이 현재 속출하는 빌라왕들의 전세사기가 가능했다.
 

출처 : MBC뉴스

 
  '있었다'라고 과거형으로 썼다. 이유인 즉슨, 더 이상 이런 원인으로 인한 피해는 앞으로 사라질 확률이 크기 때문이다. 앞에서 말했듯이 '민간임대주택에 관한 특별법'의 제정으로 2020년 8월 1일부터 등록하는 임대사업자는 보증보험 가입이 의무화 됐다. 하지만 기존에 등록했던 임대사업자들에겐 유예기간을 주어서 2021년 8월 1일 이후부터 체결되는 임대차 계약건부터 보증보험 가입 의무를 적용시켰다.
 
 여기서 많은 꼼수가 발생했다. 기존의 임대사업자들이 보증보험 의무를 회피하기 위해 2021년 7월 31일까지 임대차 계약을 몰아서 했기 때문이다. 기존의 계약 또한 세입자의 양해를 구하고 앞당겨서 2021년 8월1일 이전에 재계약을 진행했다. 
 

출처 : Pixabay

 
 꼭 사기를 염두해서 그랬다기보단, 위에서 말한대로 임대사업자는 보증보험료율의 75%를 지불해야 했고 생각보다 부담이 적지 않았다. 따라서 조금이라도 유예하기 위해 최대한 보증보험 가입을 회피한 것이다.
 
  문제는 전세계약의 단위는 2년이고, 이때 체결한 계약건들의 대부분이 2023년 8월이전까지 아직도 보증보험이 가입되지 않았다는 점이다. 더욱이 2022년이 시작되면서, 미국발 금리인상이 진행 되었고 우리나라도 어쩔수 없이 금리를 올리게 되었다. 이에 따라 이자 부담이 커져 전세수요가 줄었고, 전세가가 내려가기 시작했다.
 (미국금리와 한국금리의 관계가 궁금하다면 아래 링크를 참고하면 된다)

미국이 금리를 인하한다면? 인상한다면? 미국 금리와 한국 금리의 관계

 
아파트도 내려가는데 2순위인 빌라나 오피스텔은 전세 하락폭이 더욱 클 것이다. 따라서 임대사업자들이 연쇄적으로 파산을 맞게 되었지만, 현재 파산을 하는 임대사업자들의 임대주택들은 보증보험이 거의 가입되어 있지 않았다. 민감임대주택 특별법이 제정된지 3년이 지났는데도 이런 전세사기가 나오는 이유이다. 
 
 다행스럽게도 2021년 8월 이후 임대사업자와 전세계약을 체결한 세입자들은 대부분 전세보증보험을 들었을 것이다. 만일 임대사업자가 이를 이행하지 않았다면, 2000만원 이하의 과태료 대상이기 때문이다. 
 

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[과태료를 무시하고 배째는 임대사업자 또한 존재한다]
 임대사업자와 계약한 세입자들이 안심할 수 있는 내용들을 위에서 작성했다. 그럼에도 불구하고 과태료 생각 없이, 파산후 전세금만 떼먹을 계획으로 보증보험 가입의무를 이행하지 않는 임대사업자도 있을 것이다. 실제로 작년 서울 강서구 내에서 보증보험 의무를 무시하고 과태료 대상이된 주택수가 254건 이라고 한다. 
 
 따라서 임대사업자와 계약한다고 해도 안심하지 말고, 계약시에 반드시 임대사업자가 보증보험을 가입하는지 여부를 확인해야 한다. 부동산에서 임대사업자와 계약할때 대부분의 임대사업자들이 보증보험 의무를 말하면서 안심해도 된다고 세입자에게 말해준다.
 

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 하지만 막장으로 법을 어기려고 하는 사람도 있을 수 있으므로, 계약시 지금 내가 계약할 집이 보증보험에 가입되어 있는지, 그리고 만약 가입되었다면 반드시 보증서를 달라고 하자.
 
 2020년 이전 임대사업자들의 보증보험 의무가 없던 당시, 전세사기가 너무 많이 일어나자 HUG에서 '알림톡' 이라는 서비스를 시작했다. 아래는 내가 받았던 보증보험 체결에 대한 알림톡이다.
 

HUG 알림톡

 
 문제는 계약 당시엔, 이미 보증보험이 가입되어 있거나 가입되지 않은 상황이 발생할 수도 있다. 이럴때는 임대사업자의 보증보험 가입 여부를 알림톡으로 확인할 수 없다.
 
 따라서 임대사업자가 보증보험이 가입되어 있다고 한다면, 보증서를 직접 받고 해당 정보를 확보해놓아야 한다. 꼭 실물로 받을 필요는 없고 사진이나 PDF로 받아도 된다. 딴건 필요 없고 보증서 번호와 보증서 출력번호가 중요하기 때문이다.
 

내가 사는 전세집의 보증서

 
 내가 사는 전세집의 임대사업자가 이번에 체결한 보증보험의 PDF파일 일부인데, 위에 빨간 네모 박스를 보면 보증서 번호와 보증서 출력 번호를 볼 수 있다. 내가 이렇게 보증서를 온라인으로 확인할 수 있는것은 아래 HUG 인터넷 보증 사이트에서 보증서 번호와 보증서 출력 번호만 알고 있다면 내 집주인이 발급한 보증서를 내가 발급할 수 있다.
 
 

주택도시보증공사 인터넷보증

 
 이것을 알아내는데 한참 걸리기도 했다. 아래와 같이 HUG 인터넷 보증 사이트에 들어가서 '보증서 발급 조회'를 클릭 한 후 집주인에게 받은 보증서의 보증서 번호와 보증서 출력 번호를 기입하면 된다. 이후 보증서 PDF파일을 볼 수 있고, 이것을 확인했다면 내가 살고 있는 전세가 보증보험에 확실히 가입된 것이다.
 

HUG 인터넷 보증 사이트

 

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[두번째, 이거 정말 임대주택일까?]
 앞서 빌라왕이 가지고 있는 전세보험을 미가입한 주택 중, 임대주택도 있지만 임대주택이 아닌 것들도 많았다. 이런일이 일어날 수 있는 것일까? 
 
 임대사업자는 본인이 세제 혜택을 받기 위해 주택을 임대주택으로 등록하고 임대사업을 진행하지만, 사실 어떤 주택은 임대주택으로 등록하지 않고 일반주택으로 전세를 받을 수 있다. 이것은 임대사업자들의 '선택 사항'이다. 따라서 계약상 임대주택이 아닌 일반주택인데도 불구하고 본인이 임대사업자라며 세입자를 안심시킬 수도 있다.
 
 이것을 속고 들어가면, 임대사업자 보증보험이 의무인 현재에도 임대사업자는 보증보험 이행에 대한 과태료를 물지 않는다. 따라서 한번 속으면 전세계약 내내 보증보험이 가입되지 않은 것을 모를 수도 있다.

계약서 첫장

 위 사진은 당시 우리가 임대사업자와 계약했던 계약서의 첫장인데, 임대사업자가 임대 주택으로 등록한 경우, 다음과 같이 민간임대주택이라는 내용이 확실히 기입되어 있다. 따라서 계약서를 보고 임대주택인지 일반주택인지 반드시 확인하자. 또한 위에서 설명한대로 보증보험 보증서를 꼭 받고 실제로 보증서가 발급 되었는지 확인하자.
 

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[보증보험을 가입했던 임대사업자가 갑자기 보증보험을 갱신하지 않았다면?]
 기존에 보증보험이 가입되어 있었지만, 집주인이 보증보험 만료일에 재가입을 하지 않을 수도 있다. 이런 경우도 HUG에 문의해 보았는데, 만일 이렇게 갱신을 하지 않고 집주인이 파산하는 상황이 오더라도 구제방안이 있다고 한다.
 
 첫번째 준비물은 갱신일 이전에 들어놨던 보증보험 보증서고, 두번째 준비물은 전세 만료일 3개월 전에 집주인에게 전세를 퇴거하겠다고 통보한 내역이 있으면 된다. 카카오톡이나 문자같이 기록이 남으면 된다고 한다.
 
 만약 3개월 전에 퇴거 통보를한 내역이 없으면 당장 돈을 받을 수 있는 구제방안은 없다. 이는 세입자가 퇴거 의사를 집주인에게 알리지 않은 묵시적 갱신 상황이 된것이며, 집주인도 당장 돈을 줘야하는 의무는 없어진다. 따라서 돈을 돌려받아야 한다면, 3개월 전에 퇴거 통보 의사는 반드시 하도록 하자.
 

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[결론]
 내 생각에는 위에 열거한 몇가지만 주의 한다면, 2021년 8월 이후 계약한 세입자의 경우 임대사업자라고 해서 계약을 크게 걱정하지 않아도 된다고 생각한다. 
 
 또한 임대사업자가 좋은점은 전세 세입자에게 지나친 경고나 관심을 주지 않는 경우가 많다. 일반 개인 집주인은 주택에 대한 애착이 있고 본인이 나중에 다시 들어와 살 경우가 대부분이므로 세입자에게 생각보다 많은 요구와 주택 컨디션에 대한 걱정을 할 수 있기 때문이다. 하지만 임대사업자는 그렇게 크게 얶매여 있지가 않아서 계약도 깔끔하고 거주하는 동안에도 관계가 매우 깔끔한 것 같다.

 

참고자료
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20230219/117976405/1 
https://imnews.imbc.com/replay/2022/nwdesk/article/6439320_35744.html
https://www.segye.com/newsView/20230116519926?OutUrl=naver