[서론]
작년부터 집값이 천천히 안정되가고 있다. 하지만 언제까지 가격이 영원히 떨어질순 없을 것이다. 모든 자산은 언젠가 다시 오르고 내리므로, 집을 매매할 좋은 타이밍을 잡는것은 누구라도 원하는 상황이다. 또한 이런 안정화에 끝을 알아채기 위해선 집값의 흐름을 아는 방법을 찾아야 한다. 많은 방법이 있는데 몇 가지를 뽑아보자면, 많은 사람 대부분이 들어본 전세가율이나 미분양 물량수, 통화량을 그 예로 들 수 있다.
그중에서도 나는 GDP 대비 집값에 대한 데이터를 많이 참고하는 편인데, 주택금융공사에서 이런 종류의 데이터를 '주택구입부담지수'라는 단일 지수를 만들어서 국민들에게 공개하고 있다는 것을 알게 되었다. 오늘은 이것에 대해 알아보도록 하자.
[주택구입부담지수를 보는 방법]
먼저 인터넷 검색창에 주택금융연구원이라고 검색하면 해당 사이트를 들어갈 수 있다. 기관 마크를 확인해보면 한국주택금융공사 운영하는 주택연구기관이라는 것을 알 수 있었다.
주택금융연구원의 홈페이지를 들어가면, 위처럼 주택금융통계 시스템에 들어갈 수 있는 링크를 볼 수 있다. 링크를 타고 들어가서 주택금융지수를 클릭하면 된다.
여기서 주택금융지수를 클릭하면, 주택구입부담지수와 주택구입물량지수를 2018년 데이터까지 그래프를 통해 볼 수가 있으며 더 이전 시기의 데이터까지 조회하고 싶다면 위와 같이 상세 조회 버튼을 눌러서 최대 2004년 데이터까지 조회 가능하다.
[주택구입부담지수란 무엇일까?]
간단히 말하면 중간가구소득에 비해 대출상환가능소득이 얼마나 높냐를 평가한 지표다. 여기서 중간가구소득이란 전국민의 소득수준의 중간점을 잡은 것으로, 정부 대출이나 여러 지원금에 대한 기준으로 쓰이기 때문에 익숙할 것이다. 반면 대출상환가능소득이란, 한국부동산원에서 책정한 주택의 중간가격을 일반 국민이 대출을 상환할때 가장 건전하다고 잡은 기준 비율인 25%로 상환할 수 있는 소득이다.
따라서 서울 집값의 중간가격이 7억이라면, 7억 주택에 대한 대출 상환금이 소득의 25%정도인 사람의 소득이 대출상환가능소득인 것이다. 정확한 공식은 아래와 같다.
따라서 이런 주택구입부담지수가 200%라고 한다면, 중간가구소득이 현재의 집값의 중간값에 해당하면 주택을 구입할때 소득의 50%을 대출상환으로 사용해야 한다. 소득대비 집값에 대한 지표라고 할 수 있다.
[주택구입부담지수는 집값의 흐름을 정확히 반영하고 있을까?]
결론적으로 집값에 대한 흐름을 단순 수치상으로는 정확히 예측할 순 없는 것으로 보인다. 다만 집값을 정확히 예측할 수 있는 지표란 어디에도 없으므로, 시기마다 금리나 환율등의 경제 상황을 잘 고려하여 판단을 내리는 것이 좋아보인다.
일단 해당 지표가 집값 흐름을 정확히 반영하지 못한다는 이유는 다음과 같다. 집값은 사실상 2021년 말부터 정체를 맞기 시작했고, 2022년부터 꾸준히 하락해왔다. 따라서 부담지수가 정확히 집값의 흐름을 파악했다면, 2021년 말에 최고점을 찍고 내려왔어야 했다.
하지만 위에 캡쳐한 실제 데이터를 보면, 서울 기준 주택구입부담지수의 흐름은 2022년 3분기까지 최고점을 찍고 내려왔다. 실제 집값보다 주택구입부담지수가 훨씬 느렸던 것이다.
이유를 예측해보면 이렇다. 2021년에 집값이 최고점을 찍고 내려왔다면, 당연히 낮아진 집값으로 인해 중간가구소득이 내야할 상환비율이 낮아지고 주택구입부담지수도 낮아야져야 했었다. 하지만 여기서 변수가 발생하였는데, 2021년 중순부터 한국은행의 테이퍼링이 본격적으로 시작됐었다.
금리는 급격히 올라갔다. 코로나로 인해 엄청나게 풀린 유동성과 올라간 물가를 잡기 위해 분기마다 금리는 빅스탭을 밟으며 쭉쭉 상승했다. 따라서 집값이 떨어지는 속도보다, 기준금리가 올라가며 대출금에 주는 영향이 더욱 컸던 것이다. 이로 인해 2022년 3분기가 될때까지도 주택구입부담지수는 계속 상승했다고 추측할 수 있다.
그리고 빅스탭 없이 베이비스탭으로만 금리를 조정하던 2022년 후반기부터, 집값의 하락분이 금리에 대한 영향을 앞지르며 주택구입부담지수는 조금씩 떨어진것으로 보인다.
[결론]
소득대비 집값에 대한 지표를 보고 싶다면, 한국주택연구원에서 제공하는 이런 지수를 참고하는 것도 좋은 것 같다. 다만 리먼브라더스 이후 주택시장이 긴 하락기를 맞았을때의 서울기준 데이터를 보면, 가장 저점이 2015년 1분기의 83.7이다. 그렇지만 이번 하락장에서 집을 구매할 타이밍을 정할때, 과거 지수만 참고하고 저점이 80점대라고 생각하면 안될 것이다.
70이 될수도 있고, 90또는 그이상이 될수도 있기 때문이다. 그러므로 내가 가장 신뢰하는 지표를 다양하게 공부하고 동시에 참고하는 것이 옳은 방향일 것 같다.
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