[서론]
취업을 하고 부동산에 관심을 갖게 되면서 내 집의 주변이나 내가 길을 걸으면서 쉽게 볼 수 있는 주변 주택들의 토지 가격이 얼마나 될까 항상 궁금하곤 했다. 저기 보이는 백화점의 땅값은 얼마인지, 또는 청담동의 고급빌라의 토지가격은 얼마인지 말이다.
실거래가가 정확히 나오는 아파트 매물과 달리 단독주택이나 다가구주택, 상가의 경우 우리가 흔히 사용할 수 있는 어플인 호갱노노나 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 확인하기 어려운 부분이 있기 때문이다. 특히 부동산 급등기에는 서울 및 수도권의 아파트 가격이 너무 오르다 보니 단독주택과 빌라로 수요가 몰리고 있다는 기사가 자주 올라왔었다.
더욱이 20년이상 낡은 빌라나 주택의 경우, 건축물 자체의 가격은 거의 의미가 없고 토지의 가격이 전부인 경우가 많다. 이런 유형의 주택들의 토지가격은 어떻게 알 수 있을까?
[공시지가를 통해 알 수 있을까?]
흔히 공시지가라는 용어를 많이 들어봤을 것이다. 주택가격을 책정할때 쓰는 가장 기본적인 방법중 하나인데, 이 공시지가는 '표준공시지가'와 '개별공시지가'로 나뉘어 있다. 의미는 다음과 같다.
- 표준 공시지가
→전국에 3천만이 넘는 토지 중에서 대표성이 있는 50만 토지를 선정하여 조사평가를 한다. 그리고 이는 토지보상금이나 개별공시지가 산정의 기초 자료등으로 활용한다.
- 개별 공시지가
→ 국세, 지방세 등 각종 세금에 대한 부과, 건강보험료 산정과 개별 부담금등의 기준으로 삼기 위해 표준 공시지가를 기준으로 각 개별 토지를 토지가격비준표를 적용하여 산정한다.
※여기서 토지가격비준표란 한국 감정원에서 제공하는 산정법인데 이미 정부에서 선정하여 가치를 평가한 '표준 공시지가'들을 기준으로 잡고 대상 토지의 고도나 경사, 용도, 면적차이등을 고려해서 가산점을 매긴 표다. 따라서 여러 지표를 통해 원하는 토지의 가격을 산정할 수 있다.
따라서 우리가 주택의 공시지가라고 말하는것은 개별 집의 대한 땅의 가치이기 때문에 '개별 공시지가'를 말한다. 그렇다면 개별 공시지가가 곧 내 집의 땅값이라고 생각하면 될까? 그렇지 않다.
공시지가 현실화라는 이슈가 2020년과 2021년에 엄청 큰 부동산 이슈중에 하나였다. 기사를 보면 전국 단독주택의 공시지가 현실화율은 53%였고, 이는 우리 주변의 낡은 다세대 주택들과 단독주택들의 공시지가는 실거래가의 절반밖에 반영하고 있지 못한다는 것이다. 따라서 우리는 공시지가가 아닌 실거래가를 찾아내야 한다.
공시지가는 단지 집주인이 세금을 납부할때만 신경쓰이는 가격일 뿐이며, 세금을 매기거나 토지 보상을 하는 기준이 바로 공시지가이기 때문이다. 이런 이유로 상기 기사처럼 국가에서 공시지가를 현실화한다는 기사가 나올때마다 전국의 집주인들이 분노하는 이유이기도 하다.
대표적으로 2023년 현재 1주택자들의 종부세 부과 기준은 11억원인데 공시지가 11억을 의미한다. 따라서 기준은 11억이지만, 현재 아파트의 공시지가 현실화율이 53%정도임을 생각할때 실제로 약 20억 이상의 주택부터 종부세가 부과됨을 알 수 있다.
[주택의 실거래가를 조회해보자]
위처럼 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하면 아파트 및 주택의 실거래가를 조회할 수 있다. 호갱노노, 디스코, 벨류맵과 같은 기타 부동산 어플들도 국토교통부 실거래가 공개시스템을 베이스로 작동하는 개념이다. 하지만 거래 이력이 없는 주택의 가격을 알기 위해서는 몇 가지 문제가 있다.
첫 번째는 아파트의 경우 같은 단지이기만 하면 평수별 실거래가를 통해 가격을 비슷하게 알 수 있다. 물론 인테리어나 집 상태에 따라 다를수는 있지만, 같은 평형에 같은 구조이므로 몇천만원 이상 차이나진 않는다. 하지만 단독/다가구주택의 경우, 실거래가를 보더라도 팔린 주택들의 위치, 평수등이 워낙 다양하기 떄문에 알기 힘들다.
두 번째는 단독/다가구주택의 경우 거래수가 아파트에 비해 현저히 작기 때문에 표본이 부족하다. 따라서 주변 몇 개의 실거래 가격만 보고 판단하기 힘들다.
[그렇다면 방법이 없는것일까?]
다행히 방법이 있긴하다. 바로 랜드북이라는 홈페이지 시스템을 이용하는 것이다.
신도림역 근처에 위치한 강촌 숯불 닭갈비를 먹으러 간적이 있는데 이 근처의 땅값이 궁금했던적 있었다. 보다시피 지도를 토지 용도별로 설정하여 나누어 볼 수 있다. 여기서 토지용도란, 용도 구역에 따라 건물의 건폐율이나 용적율 제한을 나눈 개념이다.
다른 글에서 자세히 설명 하겠지만 좀더 쉽게 풀어 설명해보자. 위에 그림의 붉은색으로 칠해진 '일반상업지역'은 용적율이 다른 지역보다 훨씬 크기 때문에 건물을 높게 지을 수 있어서 빌딩들이 들어올 수 있다. '중심상업지역'은 더 진한 붉은 색으로 나오는데 '일반상업지역'보다 더 높은 건물을 지을 수 있다. 대충 이런 개념이 토지용도에서 자주 이용된다.
요즘 상업지역에 주거 오피스텔이 엄청나게 지어지고 있는데, 기존의 상가건물이나 매출이 없는 대형마트를 부수고 10층이 넘어가는 고층 주거건물이 들어오는 것을 심심찮게 볼 수 있었을 것이다. 이것들이 바로 건설사에서 용적률이 큰 상업지역의 토지를 매수하여 높게 건물을 올리는 것이다.
[그렇다면 랜드북은 어떻게 가격을 책정 할까?]
랜드북 지도에서 내가 원하는 주택을 찾아 클릭해보면, 상기와 같이 평당 가격이 랜드북 추정가로 나오게 된다. 신도림역에 강촌숯불닭갈비집을 예로 들어보면, 해당 건물을 클릭 해볼때 평당 가격이 2020년 기준 3755만원이 나왔었다. 그런데 자세히 보면 클릭한 건물 주변에 연한 하늘색으로 여러 건물의 평당가격 또한 나오는 것을 알 수 있다.
아까 오래된 단독/다가구 주택의 경우 거래이력이 거의 없기 떄문에 표본이 매우 적다고 설명한적이 있었는데, 랜드북은 표본이 적은 주택 실거래를 보완하기 위해 주변 주택들의 과거 실거래가를 참고한다. 내가 찾는 주택이 아직 거래 이력이 없다면, 위에 데이터로 평균을 내어 대략적으로 추산하는 것이다.
하지만 그 건물들과 내가 알고자 하는 주택의 평수는 당연히 다르다. 따라서 랜드북은 국토 교통부 데이터에서 해당 주택의 토지면적 데이터를 가져와 주변 실거래로 추산된 평당 가격을 곱하여 대략적인 토지가격을 계산해 준다.
위처럼 토지 면적, 용도, 연면적, 규모, 노후등 여러가지 정보를 알 수 있다. 모두 국토교통부 데이터를 랜드북 시스템으로 가져와 정리된 것이다. 또한 위 사진에 오른쪽을 보면, 앞에서 말한 것과 같이 최대한 많은 주변 주택들의 실거래가를 가져와서 평당 가격을 산출한 것을 알 수 있다. 내가 찾아본 건물의 땅값은 대략 13.2억이었다.
[여의도 더현대, 파크원, 페어몬트 엠버서더 호텔의 땅값은 얼마일까?]
다음은 2020년 7월에 완공됐던 여의도 더현대 파크원의 땅값이 궁금했다. 아마 불꽃축제가 시작된 2007년 경부터 이곳의 부지를 주차장이나 모델하우스로 사용했었는데, 내가 성인이 된 2010년경부터 공사를 시작하더니, 무려 2019년까지도 공사를 하고 있었다. 여의도를 갈때마다 항상 공사가 멈추어 있던게 기억난다.
여의도 더현대 파크원은 일반 상업지역으로 용적률이 중심상업지역만큼은 크지 않다. 하지만 용적률도 결국 토지면적에 비례하므로, 토지면적만 넓다면 얼마든지 높게 지을 수 있다. 당시 현대가 해당 부지를 매입하고 지금의 더현대몰, 파크원, 페어몬트 엠버서더 호텔을 건축했다.
2020년경에 랜드북으로 더현대 부지를 클릭했을땐 위와 같이 토지 면적만 있고 토지추정가격이 없었다. 이럴때는 수동으로 추산해보면 된다.
바로 옆건물인 IFC부지의 땅값을 이용하는 것이다. IFC는 IFC몰과 콘래드호텔의 부지를 한꺼번에 가지고 있다. 토지면적은 1만평이라고 나와있고, 토지가격은 1.7조원으로 추산된다. 따라서 더현대 파크원은 1.4만평이었으니 비례식으로 계산해보면 된다.
1만평 : 1.7조원 = 1.4만평 : x
계산해보면 대략 2.38조원으로 예측할 수 있다. 이때 확인해야 할것은 내가 찾는 곳과 비교군의 공시지가가 비슷해야 한다는 것이다. 그렇지 않으면 위처럼 평수를 보상하는 식으로 가격을 추측하는 것은 맞지 않다. 아까 설명한 개별 공시가격이 다르다면 토지의 환경이 다르다는 증거이기 때문에 단순 면적 차이만 보정하는 비례식을 사용할 수 없다. 하기 공시지가를 보면 알겠지만 다행히 두 부지의 공시지가는 동일하다.
따라서 2020년경 14,000평을 가진 여의도 파크원의 토지가치는 대략 2.38조원이라는 것을 알 수 있다. 건물 가격까지 더해본다면 3조원은 우습게 넘어갈 것이다. 이 땅의 이전 주인이 통일교라는데 정말 엄청난 자본을 가지고 있는 것 같다. 종교의 영향력은 어마어마하다.
[2023년의 더현대 땅값은 얼마일까]
앞의 글까진 내가 2020년에 작성한 글이라서 2023년 현재의 랜드북 추산가치를 보려고 한다. 당시에 나는 더현대 파크원의 추정가치를 건물가격까지 포함해서 3조는 우습게 넘어갈 것이라고 생각했었다. 2023년인 지금 그 부지에는 더 현대몰과 파크원, 그리고 페어몬트 엠버서더 호텔이 모두 들어섰다. 토지의 땅값은 얼마까지 올라갔을까?
현재의 토지가치는 4.6억원으로 나온다. 그동안 땅값이 엄청나게 올랐다는것을 알 수 있다. 당시에 3억원 이상으로만 생각했는데, 4.6억원이면 웬만한 주요 대기업의 몇년치 영업이익과 비슷하다. 땅값 자체가 올랐다는 것은 밑에 IFC부지도 함께 확인하면 알 수 있다.
IFC몰도 2020년 1.7조원에서 3.3조원으로 껑충 뛰었다. 여의도의 땅값이 어마어마하게 올랐다는 것을 알 수 있다.
[결론]
이렇게 땅값을 알아보는 방법을 단지 재미로밖에 이용하지 못하는 것일까? 아닐것이다. 땅값을 직접 검색해봄으로써 내가 상가를 구입할 계획이 있거나, 재건축 지역의 조합원이 되기 위해서 매수 계획이 있을때 최소한 눈탱이는 안맞을 수 있을 것이다.
또한 랜드북을 이용하면 해당 토지의 용도를 지도와 함께 쉽게 파악할 수 있으므로 토지를 매수 한후 건물을 올리거나 다른 용도로 쓸 목적을 가지고 있을때 유용하게 전략을 짤수 있을 것이다.
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