전세를 원한다면 전세사기부터 피하고 보자 (전세 특약 설정과 등기부등본, 전세사기 분석)

[서론]
 제작년에 결혼을 준비하게 되면서 여자친구가 먼저 거주할 전세집을 같이 알아본적이 있었는데, 가용 가능한 현금을 고려해보니 빌라가 가장 합리적인 가격이라고 생각하여 열심히 돌아다닌적이 있다.

 

 문제는 이런 빌라나 오피스텔의 경우 전세가율이 거의 100%인곳이 많아서, 부동산이 시장이 지금처럼 좋지 않다면 가장 많이 파산하는 유형중에 하나이다. 나는 당시에 지원금을 준다는 말에 혹해서 신탁 건물을 알아보다가 건물의 복잡한 소유권 관계와 대출문제 때문에  많은 스트레스를 받고 다른 매물을 찾기로 했었다.
 

출처 : 네이버 뉴스

 바야흐로 전세사기의 시대가 왔다. 고작 2년전까지만 해도, 수백채의 빌라를 거느리던 대부분의 임대사업자들은 큰 리스크가 없었다. 왜냐하면 아파트뿐만 아니라, 아파텔과 오피스텔, 빌라까지 모두 사이좋게 가격이 올라갔던 시절이기 때문이다. 하지만 지금처럼 아파트의 가격이 떨어진다면, 투자가치 2군인 빌라의 가격은 그보다 가치가 더욱 떨어졌다고 봐도 무방하다.
 
 임대사업자들은 이에 따라 전세값도 낮추어야 하는데, 이 과정에서 기존 세입자에게 추가 현금을 확보해야 전세금을 돌려줄 수가 있다. 하지만 보통의 임대사업자들은 세입자들의 전세금으로 또 다른 매물에 투자하는 경우가 많다. 따라서 현금이 있을리 만무하므로 도미노처럼 파산을 맞게 된다.
 
 그리고 미친듯이 전세사기가 속출하는 현재, 위에 있는 기사처럼 결국 영원한 피해자는 세입자일 뿐이다. 수백채의 빌라를 가지고 있던 빌라왕들은 파산을 맞고 감방에 들어가면 끝이지만, 피해자들은 인생을 송두리째 날리고 목숨을 끊는 선택을 하는 날이 왔다.

출처 : Pixabay

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[어째서 보증보험을 가입하지 않은 것일까?]
 사실 빌라왕의 경우 임대사업자이다. 임대사업자는 의무적으로 전세보증보험을 가입해야 한다. 매년 임대사업자 75%, 임차인 25%의 비중으로 보증보험료를 내야하며, 가입을 미루거나 돈을 내지 않는등의 불이행을 하게 되면 법적인 책임을 물게 되어 있다. 하지만 뉴스에 나온 빌라왕중에 한명은, 자신이 가진 매물 중에 전세보증보험 가입비율이 고작 4%밖에 안된다고 한다. 어떻게 피해갈 수 있었을까?
 
 자세한 것은 아래 임대사업자에게 전세로 들어가는 경우 주의 해야 할 점에 대한 글을 참고 하자. 임대사업자라도 반드시 내 주택이 임대건물로 지정되어 있는지, 보증보험을 가입 할수 있는지 반드시 확인하자.
 
 

집주인이 임대사업자인 경우 반드시 주의할 점 두 가지 (Feat. 집주인의 보증보험 확인 방법)

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[전세사기를 당하지 않기 위해 준비해야 할 사항 3가지]
 눈에 들어오기 쉽도록, 이번 글에서 설명할 전세사기를 당하지 않기 위해 준비해야 할 사항 3가지를 알아보자.
 
1. 등기부등본에 대한 분석
2. 필수 특약의 추가
3. 전세보증보험 가입 가능 여부
 
 이 3가지만 알아도 전세사기의 대부분을 피할 수 있다. 아니, 사기를 당한다고 해도 보증보험을 통해 돈을 돌려받을 수 있을 것이다. 생각보다 간단하면서도 세부적으로 들여다보면 공부해야 할 점도 많다. 그러므로 지금부터 차근차근 알아보도록 하자.
 

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[등기부등본에 대한 분석]
 등기부등본이란 그 건물에 대한 일반적인 정보와 함께, 건물에 엮여있는 소유권의 현황, 그리고 채무의 현황을 요약해서 알 수 있는 서류다. 전세사기를 방지하기 위해 첫번째로 해야 할 것은, 그 집이 정상적인 집인지 부터 보는 것이다. 내가 연인을 사귀고 싶다고 해도, 연애 상대로서 커다란 문제가 있는 사람과 연애를 할 수는 없을 것이다. 집도 똑같다. 일단 이집이 거주물로서 하자가 없는지부터 알아보아야 한다.
 
  그에 대한 시작은 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼보는 것부터 시작된다.
 

대법원 인터넷등기소

 상기 링크를 통해 대법원 인터넷등기소를 들어갈 수 있고, 열람을 클릭하고 내가 원하는 주택의 주소를 입력하면 등기부등본을 열람할 수 있다. 열람은 유료인데 대략 천원 이내로 지불하면 등기부등본을 확인 할 수 있다.
 
 내가 굳이 자료를 새로 만들 필요 없이, HUG에서 워낙 잘 만들어 놨기 때문에 자료를 땡겨와서 설명을 하겠다. 사실 HUG처럼 이정도 이상으로 잘 만들긴 힘들 것 같다. 또한 등기부등본 내의 각각의 요소를 반드시 확인해야 하는 이유와, 그에 관련한 전세사기 유형을 같이 설명해 보려고 한다.
 
1. 표제부에 대한 확인 (건물의 일반정보)

출처 : HUG

상기 등기부동본에 표시된 번호대로 따라오면 된다.
 
① 건물의 주소를 반드시 확인하고 깨끗한 등기부등본으로 사기당하지 말자
 ①번의 건물의 주소를 반드시 확인해야 하는데, 전세사기 유형중에 실제 계약서에 적인 주소와 다른 깨끗한 등기부등본을 가져와서 임차인을 속이는 경우가 있다. 여기서 깨끗한 등기부등본이란 근저당(빚)이 없고 불법건축물등이 아닌 정상적인 건물의 등기부등본이다.

 

 예를 들어 301호를 계약해야 하는데 실제로 301호에는 근저당이 잡혀있지만, 근저당이 없는 303호 등기부등본을 가져와서 임차인을 속일 수도 있다.
 
② 건출물의 용도를 반드시 확인하고 근린생활시설이나 불법건축물을 피해야 한다
 ②번의 건물 내역을 보면 건축물의 용도를 알 수 있는데, 반드시 확인해야 할 요소중 하나이다. 전세사기의 상당수가 근린생활시설이나, 불법건축물을 모르고 들어가서 사기를 당하는 경우인데, 근린생활시설이란 주민들의 일상생활에 필요한 재화나 서비스를 공급하는 건축물이다.
 
 이런 건축 용도로 지어진 건물을 개조해서 주거시설처럼 만든 후, 임차인을 속이는 경우가 있다. 또한 건물의 옥탑방같이 불법으로 증축하여, 마치 정상적인 건물인양 전세로 세입자를 받은 경우를 불법건축물이라고 한다. 이들은 모두 전세보증보험에서 제외 대상이고 최근엔 전세대출까지 나오지 않는 유형이다. 
 

출처 : Pixabay

 
 따라서 전세대출이 어차피 거절되면 미리 알 수 있는것이 아닌가 생각 할 수 있는데, 전세나 전월세를 들어가는 사람들이 모두 대출을 받는 것은 아니다. 자신이 모은 현금으로만 들어가는 사람들도 있기 때문에, 이들은 등기부등본을 확인하지 않는 이상 이런점을 미리 알기 힘들고 사기의 표적이 되기 쉽다. 막상 계약하고 돈까지 다 지불했는데, 전세보증보험 가입이 거절될 수 있으니 각별히 유의하자.
 
 ③ 실제 들어갈 방의 면적을 확인하자
 사실 이것으로 금전적인 사기를 당하는 경우는 거의 없지만, 직방이나 피터팬의좋은방구하기 어플과 같은 곳에서 올라온 매물글에 올라가 있는 평수와 실제 등기부등본에 등록된 평수의 차이가 심할 수 있다.

 

 이런 경우, 집을 보러다닐땐 가구가 모두 비어있어 잘 몰랐지만 실제로 집에 전입한 후에 가구들을 놓게 되면 너무 작게 느껴질 수 있다. 어떻게 보면 평수를 사기당한 것과 마찬가지이므로 등기부등본에서 꼭 확인해보는것이 좋다. 
 
 
2. 소유권에 대한 사항

출처 : HUG

 
①②③ 해당 주택의 소유권에 대해 반드시 정확히 파악해야 한다
 등기부등본을 보면 위처럼 [갑구]가 적혀있는 표를 볼 수 있는데, ①②③번 모두 해당 건물에 대한 소유권을 누가 가지고 있는지, 그 소유권이 어떻게 누구에게 넘어갔는지를 시간에 따라서 정리한 표라고 보면 된다.
 
 먼저 표시번호 2의 소유권 이전을 보면, 1991년에 첫 소유권자가 다른 사람에게 건물을 매매한것으로 보인다. 이에 따른 소유권자들의 개인정보는 표 오른쪽에 권리자 및 기타사항에서 확인 할 수 있다.  그리고 표시번호 3을 보면 2022년에 소유권자가 파산을 하고 주택을 압류당했음을 알 수 있다.
 
 그래서 이것을 왜 꼭 봐야 하는걸까? 우리가 막상 계약을 체결할때, 소유권이 없는 사람 또는, 소유권이 불완전한 사람과 계약할 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 전세금에 대한 법적 문제가 생길때 우리는 애초에 소유권이 불완전했던 사람과 계약을 맺은 것이므로 우리에게도 책임이 돌아오기 때문이다. 따라서 전세금을 돌려받지 못하고 아무에게도 법적보호를 받지 못하게 된다.
 

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 예를 들어 위에 예시와 같이 최근 소유권자가 압류를 당한 상태라면, 이미 그 소유권자는 본인의 주택에 대해 전세계약을 맺을 권한도 없고 주택이 사실상 자기것도 아니다. 한마디로 그런 집주인이 전세계약을 체결하려고 한다면 대놓고 돈만 입금받고 도주할 마음을 가지고 있다고 해도 무방하다. 사실상 빌라왕보다도 더욱 악질인 사기꾼이라고 할 수 있다. 파산을 이미 해놓고 사기계약을 진행하는 것이기 때문이다. 
 
 따라서 반.드.시 마지막에 나와있는 소유권자의 개인정보와 계약서에 적혀 있는 임대인의 개인정보가 일치하는지 확인하고, 일치한다고 하더라도 건물에 대한 압류/가압류/경매/신탁등이 엮여있지 않은지 확인해야 한다.
 
 신탁건물에 대해서 주의하자
 서론에서도 말했듯이, 나도 이전에 전세집을 구했을때 신탁이 걸린 주택을 알아보면서 많은 스트레스를 받았었는데 소유권에 대한 관계가 너무 복잡하고 명확하지도 않았기 때문이다. 신탁의 경우는 대놓고 사기를 치려는것은 아니고, 이제 막 분양한 신축빌라나 오피스텔에서 어쩔수 없이 생기는 유형이기도 하다.
 

신탁회사에 대한 자세한 내용은 하기 링크를 참조하자.

전세를 구할때 가능한 신탁회사는 피해야 하는 이유와 신탁 등기시 주의점 (Feat 신축빌라 지원금

 

 3. 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (채무 사항)

출처 : HUG

 위에 [갑구]가 건물에 대한 소유권에 대해 시간에 따라 나열한 표라면, [을구]의 경우 건물에 대한 근저당과 같은 채무와 빚등이 어떻게 발생하고 상환됐는지에 대해 시간에 따라 정리한 표이다. 문제는 보증보험을 가입하지 않은 많은 세입자들이 이부분에 의해 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생긴다.
 
 위에 예시처럼 저렇게 이미 근저당이 주택에 잡혀있다면, 세입자가 계약은 진행하고 전입신고든 확정일자든 아무리 빨리 받아놓는다고 해도 해당 주택이 경매에 붙여지고 낙찰이 되었을때 무조건 상기에 근저당이 잡힌 채권자에게 먼저 채무가 상환된다.
 
 보통 빌라나 오피스텔이 경매에 올라간다고하면, 몇번의 유찰로 인해 기존의 집값보다 반토막나서 낙찰되는 경우가 많다. 따라서 사실상 임차인이 받을 돈이 남아있는 경우는 거의 없다. 그러므로 반드시 계약 전에 채무가 있는지부터 파악해야 하는 것이다. 근저당이 없다면 [을구]란이 깨끗하게 비어있거나 이전 이력이 있더라도 빨간선으로 모두 삭제가 되어있다.

출처 : Pixabay

 또 다른 문제 하나는, 보증보험을 가입하더라도 전세가율이 높은 상태에서 근저당이 많이 잡혀있다면 전세금 100%를 보장받지 못할 수 있다. 보증사는 대부분 해당 주택의 가격에서 근저당을 뺀 가격을 최대로 보장해주기 때문이다.
 
 따라서 최대한 근저당이 없는 매물을 찾는 것이 베스트이며, 근저당이 있다면 전세가율이 낮은 곳을 찾아서 나의 전세금 100%를 반드시 보증받아야 한다.
 
이정도를 모두 확인하면 등기부등본으로 사기를 당하는 것은 피할 수 있다.
 

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[필수특약의 추가]
 우리는 전세 계약서를 작성할때 특약을 넣음으로써 사기피해 방지를 위한 나머지 부분을 보완할 수 있다.
 
 등기부등본을 모두 확인하고 이상이 없는 주택이라고 판단하더라도, 계약 이후에 집주인이 어떤 돌발 행동을 할수도 있고, 또는 당시엔 몰랐던 변수들이 생길수도 있으므로 이부분에 대한 걱정점들을 미리 계약서의 특약란에 집어넣는 것이다.

 
 당시 내가 계약서를 작성할때 넣었던 특약인데, 사실 특약에 대해 많은것을 미리 알아보고 갔지만 이미 부동산에서 내가 생각해뒀던 특약들을 이미 모두 넣어놓은 상태였다.
 
 아까 전에 특약은 보완을 위한 방법이라고 했는데, 등기부등본에서 확인했던 전세사기의 유형들을 생각해보며 아래 필수 특약들을 생각해 보자
 
1. 임대인은 계약서 작성일로부터 계약 만기시까지 근저당 설정 일체 불가함, 설정시 통보 없이 계약해지 및 이에 따른 손해배상은 임대인이 배상토록 한다. 
→ 아까전에 등기부등본에서 [을구]를 확인하면서 근저당이 있는지 확인하라고 했었다. 그러나 계약시까지는 근저당이 없었지만 계약서를 쓴 당일이나 다음날 근저당을 설정할 수도 있다.
 
 보통 계약일 다음날 전입신고나 확정일자를 하는 경우는 없고 조금 시간이 지난 후에 전입을 하는 경우가 많으므로, 그전에 근저당이 설정된다면 주택이 경매에 넘어갔을때 근저당 채권자가 나보다 선순위가 되버린다. 이렇게 전세사기를 당하는 경우도 상당히 많으니 해당 특약은 반드시 설정해주자.
 
2. 선순위 근저당이 있을 시 잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소하며, 계약일 당시 등기부등기에 있는 권리관계를 잔금일로부터 ~까지 유지한다.
→ 근저당이 없는 주택으로 들어가면 좋지만, 집주인이 그때까지 빚을 모두 갚겠다는 말에 어쩔수 없이 근저당이 잡힌 주택에 계약을 할 수도 있다. 따라서 내돈이 집주인에게 이체되는 동시에 근저당이 반드시 사라지도록 특약을 명확히 넣어놓아야 한다. 
 
 또한 집주인이 계약 후 어쩔수 없이 근저당을 설정할 일이 생길 예정이라면, 위에 1번특약의 '근저당 일체 불가함'을 넣지 말자고 집주인이 부탁할 것이다.
 
 이런 경우 최악의 상황을 대비해서 내가 보증보험을 가입할 시간을 벌어야 하므로, 원하는 기간 이전에는 근저당을 설정하지 말라는 특약을 반드시 넣어주자.
 

출처 : Pixabay

 
3. 임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의하고, 적극 협조하며, 대출 불가시 본 계약은 파기되며 임대인은 계약금 전액을 반환한다. 단 임차인은 전세자금대출여부를 ~까지 통보한다.
→ 이런 특약을 하는 이유는 계약하려는 주택에 대해 전세자금대출 신청을 하려고 했는데, 나도 모르는 해당 주택의 문제점을 은행에서 확인하거나 집주인 또는 나의 신용문제로 은행에서 대출을 거부할 수도 있다.
 
 이때 어쩔수 없이 계약을 파기해야 하는데, 이런 특약이 없다면 집주인이 계약금을 돌려줄리 만무하다. 보통 전세대출 계약금은 전세금액의 5%정도이고 많으면 10%까지 책정할때도 있다. 2억 5천만원짜리 전세 계약을 파기하면 5% 가정시 대략 1250만원의 계약금이 발생한다. 절대 적지 않은 돈이므로 반드시 해당 특약을 넣도록 하자. 
 
4. HUG 전세보증보험이 안될 경우, 계약을 파기하며 납입한 계약금은 임차인에게 전액 반환한다.
→ 임대인이 전세보증보험을 가입 가능하다고 말해놓고, 막상 이를 미루거나 말을 바꾸는 경우가 있다. 임대사업자가 아닌 이상, 전세보증보험은 의무가 아니므로 임차인이 반드시 챙겨야 한다. 다시 말하지만 전세사기 문제의 대부분은 보증보험 미가입에서 시작된다.
 
5. 현재 등기부상의 소유자가 증여, 매매등으로 소유권 이전이 발생할 시 이를 서면으로 임차인에게 알린다.
→ 전세사기 유형 중, 계약 당일에 집주인이 근저당을 가지고 있는 타인에게 집을 바로 매매하여 임차인이 모르는 사이 근저당이 설정되는 경우가 있다. 이것도 의도적으로 세입자의 돈을 뺏으려고 계획한 악질 사기에 속하며, 임차인이 전입신고 확정일자나 보증보험을 들기도 전에 모든 작업이 진행되므로 이런 사각지대를 반드시 특약으로 걸어놓아야 한다.
 
신탁등기에 대한 특약은 위에 링크했던 신탁회사에 대한 글을 참고하자. 해당 글을 참고해서 위에 특약에 +로 추가하면 된다.

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[전세보증보험 가입 가능 여부]
 전세사기 문제의 대부분은 보증보험 미가입에서 시작된다. 최소한 전세보증보험이라도 제대로 들어 놓는다면, 전세금의 일부라도 날릴일은 없다. 물론 주택이 경매로 다른 주인에게 넘어가서 기존 세입자에게 퇴거명령을 내리고 당장 거주할 곳이 없어져 월세를 전전할 수도 있지만, 어쨌든 원금을 몇개월내에 보증사에서 받아낼 수 있다.
 
 따라서 보증금의 100%를 반드시 보증받아야 한다. 집주인의 채무가 안좋거나, 근저당이 설정되어 있다면 보증사에서 보증을 거부하거나 일부만 보증해주겠다는 일이 생길 수 있으니 반드시 확인해야 한다.
 
전세보증보험과 보증사에 대한 자세한 내용은 하기 링크를 참조하면 된다.

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