[서론]
2023년이 되면서 전세사기의 시대가 오고 말았다. 이전에도 전세사기는 가끔 있었지만, 그땐 대놓고 한탕 해먹으려는 사람들이 많았던 반면 현재는 다주택자들의 부동산 하락으로 인해 개인파산을 하고 어쩔 수 없이 전세금을 돌려주지 못하는 상황까지 겹치게 되었다. 집값이 상승했던 이전엔 아파트와 오피스텔 그리고 빌라까지 가격을 지지했었지만, 지금은 금리인상과 주택구매심리 하락으로 인해 가격이 속절없이 약해지고 있다.
굳이 네이버 검색창에 '전세사기'라는 키워드를 입력할 필요도 없이 '전세'라는 단어만 검색해봐도 가장 먼저 나오는 뉴스들이 이런 주제들이다. 이제 막 사회생활을 시작한 사회 초년생부터 노년자금을 모두 집어 넣은 어르신들까지, 전자는 미래를 후자는 노후를 송두리째 날릴 수 있는 상황이다.
[그렇다면 왜이렇게 사기에 노출될까?]
대부분 어느정도 충분히 알아봤다고 생각하고 전세를 들어가서 뒤통수를 당하는 경우가 많다. 이유는 정말 다양하지만, 앞에서 말한대로 어느정도 알아봤다 정도가 끝이라면 대놓고 사기를 치려는 사람들에게 무조건 당하게 되어있다. 전입신고날 당일에는 대항력이 적용되지 않는것을 노리고 전입신고일에 집주인이 근저당을 잡아버린다던지, 또는 처음엔 근저당이 없었지만 나도 모르는 사이에 근저당이 있는 집주인으로 바뀐다던지 하는 경우를 예로 들 수 있다. 이런 경우는 아무리 알고 들어가도 사기를 당하는 경우가 많다.
[이런 부분들에 대항할 수 있는 현실적인 방법]
전세보증보험을 대부분 알고 있을 것이다. 하지만 요즘 뉴스를 보면, 보증보험을 가입한다고 하더라도 돈을 돌려받을 수 없다는 기사가 많이 나와 겁을 먹는 경우가 많다. 사실 대부분의 기사들은, 돈을 돌려받을 예정이지만 보증사가 해당 문제를 처리하는 시간으로 인해 지급이 보류되는 경우들이다. 물론 이로 인해 해당 주택이 경매로 인해 압류되고, 세입자는 당장 거주할 집이 없어질 수 있는 문제가 생길 수는 있다. 하지만 전세보증보험을 아에 가입하지 않은 상태에서 임대인의 집이 가압류가 되고 나는 한푼도 못가져가는 경우보단 백배 천배 나은 상황일 것이다. 몇개월 후라도 일단 원금은 돌려받을 수 있기 때문이다.
보증사에서는 계약서대로 임차인에게 원금을 돌려주어야 하고 임대인에 대한 채권은 보증사가 책임진다. 따라서 최근 보증사들이 대위변제로 큰 적자에 시달리고 있다는 뉴스를 자주 볼 수 있으며, 조만간 가입조건을 더욱 까다롭게 바꾸려는 정부의 움직임도 보인다. 결론적으로 근저당이 있거나, 근저당이 없어도 전세가율이 높은 전세로 들어간다면 보증보험은 어떤일이 있어도 들어야 한다.
※전세가율 : 집값대비 전세가의 비율
[상환보증과 반환보증의 차이점]
전세보증보험을 알아보기 이전에 상환보증과 반환보증의 차이점부터 정확히 알아두는 것이 좋다.
전세보증보험: 임차인이 임대인에게 돌려받지 못할 수 있는 보증금을 보증사에서 보험료를 받고 보호해주는 개념, 반환보증이라고도 한다.
전세자금보증 : 전세자금대출을 받고자 하는 사람이 별도의 담보나 연대보증없이 은행에서 손쉽게 빌릴 수 있도록 기관이 보증서를 담보로 제공해주는 개념, 상환보증이라고도 한다.
따라서 상환보증은 '은행아 내가 보증서줄테니까 세입자한테 돈좀 빌려주라' 의 개념이고 반환보증은 '세입자야 나한테 보험료만 착실하게 납부해. 전세금 못받는 상황엔 내가 대신 줄게' 의 개념이다.
전세자금대출이라고도 할 수 있는 상환보증 상품에 대해서는 하기 링크에서 자세히 알아보았으니 참고하면 된다.
정부정책으로 만들어진 전세자금대출을 받는 3가지 방법 (보증사 비교 까지)
[서론] 전세계에서 우리나라에서만 존재하는 전세제도는 갭투자로 인한 집값 폭등의 주요 원인중 하나이지만, 세입자들에게 너무나 매력적이고 수요가 많은 상품이기도 하다. 집값 폭등기에는
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[전세보증보험을 가입할 수 있는 보증사 3곳]
해당 보증사 3곳을 비교하는 포스트는 많이 존재하지만, 2023년 기준으로 비교된 글이 없었다. 최근 집값이 폭등하면서 보증사도 자연스럽게 보증한도를 높힌 경우도 있고 기존에 보증보험을 제공하지 않던 주택금융공사(HF)는 반환보증을 하는 보증보험을 출시 했다.
각각 특이한점을 집어보자.
주택금융공사(HF)의 경우 다른 보증사에 비해서 주택가격이 제한(12억)이 있는것이 특이하고 반환보증에 가입하려면 반드시 주택금융공사의 전세자금대출 상품도 가입해야 한다. 다만 이렇게 가입조건이 까다로운 만큼 3개의 보증사중에 보증료가 가장 저렴한 것을 알 수 있다.
주택도시보증공사(HUG)는 전세보증보험 가입자의 90%이상이 이용중이라고 할만큼 가장 많이 쓰이는 보증보험이다. 이유는 합리적인 보증료와 더불어 주택가격에 제한도 없고 무엇보다 가입조건도 제한이 없기 때문에 일반적인 전세자금대출을 받은 세입자들이 가입할 수 있는 보증보험이기도 하다.
SGI서울보증은 사실 HUG대비 장점을 찾지 못하였다. 하지만 HUG를 가입할 수 없는 상황일때 대체재로 사용될 수 있을 것이다.
[전세보증보험을 들더라도 주의해야할 사항]
첫번째는 전세가율이 높은 상태에서 근저당이 많이 잡혀있다면, 전세금 100%를 보장받지 못할 수 있다. 보증사는 대부분 해당 주택의 가격에서 근저당을 뺀 가격을 최대로 보장해주기 때문이다. 따라서 최대한 근저당이 없는 매물을 찾는 것이 베스트이며 근저당이 있다면 전세가율이 낮은 곳을 찾아서 나의 전세금 100%를 반드시 보증받아야 한다.
두번째는 아까 위에서 말했던 임대차 계약 당일에 집주인이 근저당을 설정해버리는 경우다. 이경우 막상 계약을 체결한 후에 보증보험을 가입하려고 보니 근저당이 잡혀있어 전세금 전액을 가입하지 못할 수 있다. 따라서 계약서 특약에 이런 부분은 반드시 넣어놓아야 한다.
세번째는 전세계약을 진행한 당일날 집주인이 집을 팔아버리거나 또는 계약시에 집주인이 아닌 타인이 대리로 계약을 맺는 경우이다. 이런경우가 가장 위험한데, 당시에는 이전집주인과 계약한 계약서로 보증보험을 가입했으나 전세가 만기되고보니 집주인이 바뀌어있는 경우가 발생한다. 이럴땐 보증사도 딱히 돌려줄만한 책임이 없고 본인에게 귀책이 돌아갈 수 있다고 하니 반드시 유의해야 한다. 이런 경우는 특약에 들어갈 만한 내용도 아니므로 본인이 반드시 계약서를 쓰면서 확인해야 한다.
네번째는 근린생활시설이나 불법건축물을 미리 알아보지 않고 계약을 진행하는 경우이다. 요즘에는 근린생활시설이나 불법으로 증축한 건물의 경우 아에 대출이 나오지를 않지만, 그렇다 하더라도 대출 없이 현금으로만 전세를 들어가거나 전월세를 들어가는 사람들은 미리 알아보지 않고 계약을 진행 했다가 전세보증보험을 거부당하는 경우가 생긴다. 이를 위해 반드시 계약하기 전에 등기부등본을 확인하고 미리 거러내어야 한다.
이러한 점들을 피하기 위해 미리 계약서에 특약을 설정하는 것도 필수인데, 이런것을 포함한 전세사기에 대한 내용은 아래 링크를 확인하자.
(링크)
[결론]
전세는 전 세계에서 우리나라만 존재하는 특이한 거주상품이며, 이렇게 비정상적인 상품인 만큼 사기를 당하기 정말 좋은 제도이다. 만약 사기를 당하게 된다면 인생 전반에서 그 피해가 매우 막심하지만, 고정비가 나가지 않는다는 커다란 메리트 때문에 대부분의 세입자들은 어떡해서라든 전세로 들어가려고 노력한다. 이런 경우를 대비해 정부에서 보증보험이라는 제도를 만든 것이고 우리가 전세로 들어가는 상황이 벌어진다면 일단 가입하고 보는게 맞는 것이다.
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