[서론]
작년에 결혼을 준비하게 되면서, 여자친구가 먼저 거주할 전세집을 구하러 부동산을 돌아다닌 적이 있다. 당시엔 전세 가격이 지금처럼 하락기가 아니였고, 2020년~2021년동안 꾸준히 올라왔던 가격을 그대로 유지하고 있는 상태였다. 따라서 빌라를 알아보게 되었는데, 아파트를 포기하고 빌라를 알아보는 만큼 가능한 오래되지 않은 방을 구하고 싶었다.
당연한 일이지만 살만큼 평수가 괜찮으면 너무 오래된 집이었고, 오래되지 않았으면 방이 말도 안되게 작았다. 그렇게 한참을 알아보던 중, 한줄기 희망이었던 신축 빌라가 우리 눈앞에 갑자기 나타났다. 우리가 생각해뒀던 대출 규모를 반영한 가격에 비해서, 5천만원 정도가 더 높았다.
[지원금에 대한 환상]
당연히 계획한 가격이 아니었다면, 마음을 접는것이 맞다. 하지만 부동산에서는 지원금이라는 생각도 못한 혜택을 꺼내들었다. 한달에 대략 20만원의 이자를 신축빌라를 건설한 건설업체에서 지원해 준다는 것이다. 생각해보면 타산은 맞았다. 당시 연이자를 4%로 계산하면, 추가금 5천만원에 대한 이자는 대략 20만원 안팎이었기 때문이다. Net profit을 생각해보면 오히려 이득인 상황이었다.
여기서 궁금한점은 건설업체가 어째서 지원금을 지급하냐는 것이다. 분명 그들에게 득이 될것이 있기에 현금을 지급해 주는 것이다.
[공실, 그리고 업계약을 위한 지원금]
전국에 수많은 빌라와 오피스텔이 지어지고 있다. 하지만 상대적으로 아파트에 비해 적은 수요로 많은 공실이 생기고 있으며, 일반인들도 쉽사리 빌라나 오피스텔을 분양받지 않는다. 무턱대고 분양을 받았다가 공실의 늪에 빠질 수 있기 때문이다. 건설사는 이런 리스크를 없애기 위해 분양이 쉽게 될 수 있도록, 미리 전세로 들어올 사람들을 구해서 투자자들이 시작부터 큰 비용 없이 갭투자를 할 수 있게 만들어 준다.
이때 건설사는 아직 집주인이 없는데도 불구하고, 전세로 거주할 사람을 미리 구하기 위해 지원금을 제공하는 것이다. 그럼에도 단지 공실에 대한 리스크 때문에 그많은 이자를 지원해 주는 것일까?
건설사는 이때 '업계약'이라는 방식을 쓴다. 실제 그 건물의 전세 가치에 비해 더 높은 전세금을 매기는 것이다. 이렇게 되면 전세금 자체가 신축빌라의 매매가격과 같아지거나, 오히려 더 높아지게 된다. 따라서 건설 회사는 더 높게 받은 전세금으로 건설에 사용한 대출을 상환하여 그 만큼 이자를 줄임으로써 이자를 지원 해준만큼이상의 금전적 이익을 얻을 수 있다.
그와 동시에, 높아진 전세금으로 전세가율이 거의 100%이상으로 올라간다. 따라서 임대사업자로 하여금 비용이 하나도 들지 않는 매우 매력적인 투자처가 될수 있으며, 분양도 쉽게 되므로 공실의 위험도 사라진다.
이렇게 건설사는 절대 손해보는 장사를 하지 않는다는 것을 알 수 있다.
[세입자에겐 좋은 것일까 나쁜것일까?]
어떻게 보면 이런 행위는 거의 담합처럼 이루어지는 관례이므로, 대부분의 빌라가 동일하게 비싸다. 따라서 시중에 싸고 괜찮은 매물 자체가 없으므로, 내 돈으로 갈 수 있는 왠만한 구축빌라보다 더 좋은 조건의 매물에 전세로 들어갈 수 있다. 이러한 곳들은 신축이고 평수까지 넓기 때문이다.
하지만 지원금은 보통 1년에서 2년 이내로 끝난다. 무조건 2년만 살고 나올 계획이면, 나쁘지 않은 조건일 수 있다. 하지만 2년이 지났을때 지원금이 없어진다면, 이자에 대한 부담이 급증할 수가 있다. 따라서 2년이 지났을때, 반 강제적으로 지금 보다 훨씬 조건이 좋지 않은 집으로 다시 구해야 할 확률이 크다.
[이런 매물은 대부분 신탁회사와 엮여있다]
보통 빌라나 오피스텔을 건축하는 건설사는 중소기업인 경우가 많기 때문에, 건물을 지은 후에 분양이나 전세까지 관리할 만한 인력이나 시간이 부족하다. 곧바로 다른 건설 프로젝트를 착수해야 하므로, '신탁회사'라는 금융회사를 이용한다. 이러한 이유로 신축빌라의 대부분은 신탁회사와 엮여 있는 경우가 많다.
[신탁회사란 무엇일까?]
쉽게 설명하면, 건설사(위탁자)가 신탁회사(수탁자)로 부동산 관련 재산권을 이전하여 신탁회사가 집주인 대신 건물에 대한 담보, 처분, 분양등을 대신 관리해준다. 따라서 건설사나 집주인이 신탁회사에 일정 비용을 지불하고 대신 부동산에 대한 업무를 담당해준다. 우리나라에 있는 코람코 자산신탁이나 미래에셋 부동산신탁등을 예로 들 수 있다.
따라서 신탁이 걸린 경우는 보통 건설사가 신축빌라나 오피스텔을 건설한 이후에, 건설사나 분양을 받은 집주인이 계속 그 건물을 관리하기엔 비용적으로 손해 일때 신탁이라는 방법을 이용하는 경우다.
[신탁회사의 함정]
문제는 여기서 시작되고 만다. 건설사나 집주인이 신탁회사에게 주택을 신탁하는 순간, 부동산 계약과 관련된 권한이 모두 신탁회사에게 이관이 된다.
여기서 전세사기가 발생할 수 있는 공간이 발생된다. 임차인이 신탁이 걸린 주택을 계약할때, 계약서를 신탁회사가 아닌 신탁을 맞긴 건설사 또는 집주인과 계약을 맺게 되면서이다.
일반적인 부동산 계약은 집주인과 계약을 맺는것이 당연한 일이지만, 위에서 설명한것처럼 임대차 계약의 권한은 모두 신탁회사에게 넘긴 상태이므로 집주인이나 건설사는 계약을 체결할 권리가 없다. 그런데도 막상 계약일에 신탁이 걸린 매물임에도 부동산에서 집주인이 등장하는 경우도 있다.
이렇게 아무것도 의심하지 않고 계약을 하고 집주인이 파산을 하게 된다면, 파산자는 신탁회사에게 돈을 돌려받으라고 할 것이다. 그리고 신탁회사에게 돈을 돌려달라고 하면, 신탁회사는 '우리와 계약한적이 없으신데 왜 우리에게 돈을 찾으려고 하시는지?'라는 답변을 듣게 된다. 이렇게 임차인은 또 다시 법의 보호를 받지 못하는 왕따가 된다.
더구나 위에서 말했듯 신탁회사가 걸린 대부분의 신축빌라는, 전세금이 주택가격과 비슷하거나 상회하는 경우가 많다. 따라서 주택가격 하락시에 전세금을 못 돌려받는 전세사기를 당할 확률이 일반적인 주택에 비해 매우 높다. 또한 2년 후 지원금이 끝난 매물을 그 돈을 주고 전세로 들어올 세입자도 많지 않을 것이다.
전세사기에 대한 자세한 내용은 하기 링크를 참조하도록 하자.
전세를 원한다면 전세사기부터 피하고 보자 (전세 특약 설정과 등기부등본, 전세사기 분석)
[서론] 제작년에 결혼을 준비하게 되면서 여자친구가 먼저 거주할 전세집을 같이 알아본적이 있었는데, 가용 가능한 현금을 고려해보니 빌라가 가장 합리적인 가격이라고 생각하여 열심히 돌아
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물론 신탁회사가 아닌, 건설사 또는 집주인이 직접 계약을 하러 오더라도, '임대차 승낙 동의서'라는 서류를 집주인이 신탁회사에게 발급 받아온다면 신탁회사가 집주인에게 임대차 계약에 대한 권한을 동의 한것이므로 법적으로 책임을 물 수 있다.
[반드시 신탁원부를 확인해야 한다]
신탁이 걸린 주택은 반드시 신탁원부를 확인해야 하는데, 아래는 내가 당시에 알아보았던 신탁이 걸린 주택에 대한 등기부등본이다.
신탁이 걸린 주택은 이렇게 을구에 근저당이 모두 해지가 됐더라도, 신탁원부에 따로 근저당이 잡혀있을 수 있다. 따라서 등기부등본만 확인한다고 모든 문제가 해결되는 것이 아니고, 신탁원부까지 발급 받아서 확실히 확인해야 한다.
신탁원부에 근저당이 잡하였다면, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받음으로써 1순위로 전세권을 설정한다고 하더라도 사고 발생시 주택 경매로 인한 모든 금액은 신탁회사가 1순위로 갖게 된다.
따라서 등기부등본의 [을구]가 깨끗하다고 해서 덜컥 계약을 했는데 해당 집주인이 파산하여 경매가 일어난다면, 보증보험이 없는 이상 전세금 모두를 떼일 수 있다.
[또다른 문제 대출 가능 여부]
내가 집을 구하러 다녔던 작년에는 지금처럼 빌라왕이 대두되고 전세사기가 어마어마하게 폭증하진 않았었다. 그럼에도 불구하고 조건이 좋은 대출들은 모두 신탁회사가 엮여 있다는 이유로 거절당했다.
당시에 우리가 포기했던 이유이기도 한데 기본적으로 저금리의 대출만 원했었던 우리는 기본적으로 내가 근무하는 회사에서 재공하는 사내대출을 받고, 나머지는 카카오뱅크나 케이뱅크에서 저금리로 제공하는 '청년전세대출'을 이용하려고 했었다. 당시 청년전세대출은 2.6%정도의 금리였는데, 3%이상의 대출은 받지 않는 것을 여자친구와 약속하고 전세집을 구하고 있었다.
그런데 이곳들에서 거절을 당하니, 당장 3%대나 4%대의 금리를 가진 시중은행 대출을 알아봤어야 했다. 결국 우리는 포기를 했고, 준신축이지만 집들이도 하지 못할 정도로 작은 평수 빌라로 선택을 했다.
탁월한 선택이라고 할 수는 없다. 하지만 당시 저금리라고 받았던 2.6%의 금리가 4.8%까지 올라간 지금, 만약 4%대의 전세대출을 무리해서 받았다면 이자 부담이 어땠을까라는 생각에 안도감을 들때도 많다.
따라서 신탁이 엮인 주택은, 내가 생각한 대출 금리보다 훨씬 높게 받아야 할 수도 있다.
[그래도 신탁이 걸린 신축빌라를 들어가야 한다면 필수로 적어야 하는 특약]
그래도 딱 2년만 살고 나올 계획이거나 돈을 더 지불하고라도, 더 나은 조건의 신축빌라에서 살고 싶다면 계약을 맺어야 할 수 있다.
1. 전세 계약 잔금일에 분양 대금 완납 및 신탁등기를 말소하고 임대인 명의로 소유권 이전 등기를 접수한다.
→ 위에서 말했듯이 신탁등기가 가장 문제가 되므로 반드시 잔금일에 신탁등기를 말소하도록 한다.
2. 잔금일까지 해당 부동산에 잡힌 근저당을 말소하고 미이행한다면, 계약 파기 및 계약금을 반환한다.
→ 마찬가지고 집주인 개인이 가지고 있는 근저당이 있을 수 있으므로 해당 근저당도 모두 말소하도록 한다.
3. 신탁회사의 임대차 계약 동의하에 임대인이 계약을 진행하며, 동의받지 않을 경우 계약을 무효로 한다.
→위에서 설명한것 같이 신탁회사 없이 임대인이 계약을 진행하는 경우도 있고 '임대차 승낙 동의서'가 필요하다. 이런 경우 특약을 넣어줌으로써 한번더 확인해 준다.
나머지 전세 특약들은 아까 위에 링크한 전세사기 글을 보고 +로 추가해주면 된다.
[결론]
선순위가 신탁회사로 되어 있더라도 결국 전세보증보험을 들수 있다면 최소한 전세금을 모두 잃을 염려는 거의 없다. 따라서 일반주택이든 신탁이 걸려있는 주택이든 가장 1순위로 챙겨야 할 것은 전세보증보험을 가입하는 것이다.
소중한 전세금을 보호할 수 있는 보증보험사 3곳을 알아보자 (상환보증 or 반환보증 차이)
[서론] 2023년이 되면서 전세사기의 시대가 오고 말았다. 이전에도 전세사기는 가끔 있었지만, 그땐 대놓고 한탕 해먹으려는 사람들이 많았던 반면 현재는 다주택자들의 부동산 하락으로 인해 개
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다만 계약서에 위탁자, 수탁자에 대한 개인정보가 맞는지는 반드시 확인해야 한다. 이것을 제대로 확인 없이 사기를 당한다면, 보증사에서도 임차인에게 책임을 물 수 있기 때문이다. 따라서 계약 명의 관련해서는 꼭 신경써서 계약을 맺도록 하자.
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