[서론]
지난 문재인정권에서 부동산에 관련된 이슈중 가장 기억에 남는것은 단연 집값 폭등이었지만, 사실 조금 더 기억해보면 임대주택에 관련해 말이 많았던 것을 기억할 것이다. 대통령이 15평 남짓한 방에 들어와서 ‘이정도면 살만하네요’라고 했던 망언이 집값 폭등과 더불어서 엄청나게 비난을 받았었다.
그 때문이었을까? 행복주택도 45제곱미터였던 면적제한이 이전보다 더 커지고, 이전에 없던 새로운 임대주택의 유형도 만들어졌다. 이번글은 이런 변화된 모습과 공공임대주택의 현재에 대해 알아보려고 한다.
[공공임대주택도 여러가지 유형이 있다]
공공임대주택은 다른글에서 설명한 주택청약으로 분양권을 구매하는 것과는 다르다. 공공임대아파트는 청약통장을 통해 당첨되면 LH나 SH같은 공기관에게 보증금 및 월세를 지불하면서 사는 개념이다.아래는 현재 LH와 SH가 공급하고 있는 공공임대주택의 유형인데 2년전 자료이지만 현재도 거의 비슷하다.
공공임대주택은 크게 7가지로 나눌 수 있는데, 이중 가장 많이 알려지고 이용되는 행복주택과 분양전환공공임대주택 그리고 점차 활성화되고 있는 통합공공임대주택에 대해 알아보려 한다. 먼저 이 두가지가 가장 인기있는 이유는, 위와 같이 입주 자격에서 저소득층이 없기 때문이다. (7가지 임대유형 모두 세부적인 소득은 가지고 있다)
다만 2020년부터 정부가 위의 일곱가지 유형을 하나로 통합한 '통합공공임대주택 프로젝트'를 진행하고 있었고 2022년인 지난해 첫 선을 보였다. 정부는 위에 있는 모든 유형들이 점차 없애고 통합공공임대주택으로 일원화 하려는 목표를 가지고 있는데, 2023년인 현재까지 남양주 별내와 과천지식정보타운을 제외하고 아직까지 활성화 되진 않았다.
1. 행복주택
행복주택이란 말을 많이 들어본적이 있을 것이다. 행복주택은 공공임대 중에서도 돈이 부족한 사회초년생, 대학생, 신혼부부들을 위해 만들어 졌다. 따라서 일반 공공임대보다도 저렴하지만, 대신 분양 전환이 되지 않으므로 나중에라도 소유권을 구매할 수 없어 정해진 기간동안만 살고 나와야 한다.
-공급 면적
위와 같이 행복주택은 60제곱미터 이하만 제공 되는데 이는 2020년경에 45제곱미터 이하였던 것에 비해 많이 전용면적이 커졌다. 이 이유는 신혼부부나 자녀가 있는 가정에게까지 행복주택의 혜택을 확대했기 때문이다.
- 입주 자격
위와 같이 입주자격과 거주민 유형별 소득기준이 나와 있다. 맞벌이는 도시근로자 소득의 120%로 기준을 100%에서 조금더 풀어 줄었다.
-거주 기간
입주민 유형별 최대 거주기간이다. 자녀가 있는 경우 최대 10년까지 계약을 연장 할 수 있다.
상기자료는 2020년 행복주택 입주자 모집 계획인데, 자료를 보면 알수 있듯 거의 전국에서 행복주택이 시행중이다. 특히 인구도 많고 주택관련 공기업을 다양하게 가지고 있는 서울과 수도권에서 공급이 활발하다.
위의 자료는 2020년에 임대했던 김포 장기동 B-11블록에 위치한 아파트의 행복주택 임대가격이다. 행복주택은 이렇게 LH와 같은 공공브랜드 아파트 단지내 몇개의 동을 선정하여 행복주택으로 공급하는 방법을 많이 사용한다. 보증금이 필요한 행복주택도 있고 월세만 내는 행복주택도 있으니 잘 살펴보아야 한다.
자료를 보면 알 수 있듯, 보증금 포함 가격이 매우 싼걸 알 수 있으며 신축이라는 메리트가 있다. 싸지 않다고 생각하는 사람들이 있다면 위에 나온 평수는 아파트 기준 전용 면적 이라는 것을 알아야 한다. 따라서 같은 평형 원룸 오피스텔보다 훨씬 크다는 이야기다.
실제로 내 친구의 행복주택을 한번 가본적이 있는데, 베란다까지 가지고 있어서 생각보다 무척 쾌적한 면적이었다. 신축 오피스텔보다 저렴하고 쾌적한 전용면적, 비슷한 가격의 구축빌라나 주택 원룸보단 훨씬 깨끗하고 안전하다는 장점이 있다.
단점도 분명 있다. 이렇게 장점만 많은 것처럼 써놓았지만, 행복주택은 지하철역과 꽤나 거리가 있는 경우가 많은 것 같다. 내친구의 행복주택의 경우도 역에서 버스로 5분정도는 타고가야했다. 아무래도 서울 역세권 신축에서는 민간 시공사에 비해 입지경쟁에서 밀리는 것 같다. 따라서 같은 아파트임에도 역에서 가장 먼 단지가 행복주택용으로 배정되는 경우가 많다.
그러므로 청약 전에 행복주택 공식 블로그에서 입주자 모집 페이지를 통해 입지여건을 파악하는 것이 좋다. 행복주택 공식블로그는 2023년부터 아래의 주거찾기라는 블로그로 옮겼다고 한다.
주거찾기 : 네이버 블로그
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2. 분양전환 공공임대주택
공공임대 분양전환이라고도 하는데 5년, 10년짜리가 있고 주공아파트나 부영아파트에서 많이 볼 수 있다. 정해진 기간 동안 임대로 거주하면 해당 주택의 분양 전환 우선권을 받을 수 있다. 여기서도 과거 로또 분양이라고 불렸던 것은 5년짜리이며 그 이유는 분양전환가격 산정방식에서 차이가 있기 때문이다.
-분양전환가격 산정방법
5년 공공임대 분양전환 가격 = (건설원가 + 감정평가금액)/2 이하
->주변 시세의 대략 60%~70%로 형성됨
10년 공공임대 분양전환 가격 = 감정평가 금액 이하
->주변 시세의 대략 85% ~95%로 형성됨
따라서 5년 공공임대 분양전환 가격이 훨씬 낮게 책정되므로 큰 차익을 얻을 수 있었다.
반면 이로 인해 10년 공공임대 분양전환에서 문제가 생기게 된다. 10년 공공임대 분양전환은 분양전환가격이 감정평가 금액 이하여야 한다는 규정만 가지고 있어 10년간 주변 가격이 폭등한 지역의 경우 주변 시세의 85%이상을 주고 분양권을 구매해야 하는 상황이 오게 된다. 따라서 분양 시점이 도래 했을때 대출 여력이 없어 분양권을 포기해야 할 수도 있다.
이렇게 되면 LH측에서 이런사람들을 기다려주지 않고 돈을 가지고 있는 민간기업에게 분양권을 팔아버린다. 이런 상황때문에 10년 공공임대 분양전환의 경우 현재 수 많은 소송이 진행 중이다. 가끔 LH에 대해 사람들이 악질이라고 평가하는 이유가 이런 사건들 때문이다.
3. 통합공공임대주택
2022년부터 정부가 행복주택과 국민임대주택, 영구임대주택등의 다양한 유형을 일원화하여 임대주택을 공급하려고 만든 제도이다. 이와 동시에 조건을 기존보다 더 풀어 주어 많은 사람에게 통합적으로 혜택을 주려는 목적이다.
따라서 기존의 유형들을 점점 없애고 통합공공임대로 전환시키는게 큰 방향일 것 같은데, 처음 시행된 2022년 자료를 보니 남양주 별내와 과천지식정보타운 두곳만 모집을 했었다. 따라서 아직은 통합공공임대 유형이 제대로 활성화되진 않은 상태다.
대충 제도에 대한 소개만 봐도, 위에서 설명한 목적과 그 성격이 맞는다는 것을 알 수 있다. 임대기간은 30년으로 영구임대주택만큼은 아니지만, 자녀가 태어나고 결혼할때까지 키울 수 있을 정도의 기간이다. 그리고 전용면적은 85제곱미터 이하로 대부분의 사람들이 선호하는 국민평수에서 거주 할 수 있다. 임대 조건도 행복 주택처럼 저렴한 편이다.
따라서 행복주택과 영구임대, 그리고 기존 분양전환 공공임대주택을 통해서만 누릴 수 있던 85제곱미터의 패밀리 평수까지 한번에 통합해서 누릴 수 있는것이 장점이다. 사실상 임대주택 유형중에 시세차익을 보지 못한다는 것을 제외하고 끝판왕이라고 할 수 있다.
특이한 것은, 아무래도 거주상에서 생활의 질과 가격적인 메리트에서 상당하므로 기존의 임대주택 청약과 일반 분양권 청약방법이 짬뽕돼있는 느낌이다. 임대주택 청약인데도 특별공급과 일반공급이 있으며 기준자격과 추첨방법이 굉장히 세밀하게 짜여있다. 자세한 기준은 마이홈 포털을 방문하는것을 추천하고 이글에서는 대략적으로 설명해 보겠다.
- 소득 기준
우선 소득 기준은 우선공급과 일반공급으로 나뉜다. 2022년 기준 중위소득은 위의 표를 보면 확인 할 수 있고 특별공급은 100%, 일반공급은 150%를 만족하면 된다. 특히, 가장 궁금할 것 같은 맞벌이 신혼부부의 경우 '일반공급' 한정 190%까지 인정해 준다. 다만 도시 근로자 중위소득이 아닌, 기준 중위 소득이므로 생각보다 혜택의 범위가 넓지는 않은 것 같다.
-선발 방법
선발 방법은 일반 공급의 경우 모두 추첨방식이며 특별공급의 경우 위에 표와 같이 가산점으로 먼저 뽑고 동점시 추첨으로 선발한다.
- 임대료
임대로 산정방식도 특이한데 중위소득별 임대료율이 다르다. 같은 주택이라도 소득형편이 넉넉할수록 임대료를 더 내는 방식이다.
[결론]
공공임대주택에서 가장 추천할만하고 인기 많은 3가지 유형을 살펴 보았다. 결론적으로 정부에서 주관하는 임대주택은 저소득층에 초점맞춘 정책이 맞다. 맞벌이 소득수준이 1억이 넘어가는 부부라면, 공공임대주택에 관심을 갖는것보다 그냥 돈을 모아서 전세집을 알아보는것이 빠르다고 생각한다.
소득기준이 가장 크게 풀려있는 통합공공임대주택 조차도 맞벌이기준 연 7800만원이상의 소득을 가지고 있다면 지원이 불가능하기 때문이다. 하지만 저소득층의 경우엔 요즘 같이 집값이 지지부진한 시기에 좋은 선택지가 될 수 있다.
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