[서론]
아마 부동산이나 청약을 공부하면서도 거의 들어보지 못한 단어일 것이다. 공가주택을 알게된 계기는 3년전에 LH청약센터를 둘러보면서였는데, 당시 내가 살고있던 부천의 공공분양정보를 알아보다가 '인천,광명,시흥,부천'을 묶어놓은 공가주택 일반분양공고를 보게 됐었다.
청약을 알아본 사람들은 수도권의 공공분양이 가뭄에 콩나듯 진행한다는 것을 알고 있을 것이다. 하지만 우리가 알고 있는 신규분양과 공가주택은 이름도 다르고 그 뜻도 다르다. 공공 분양에 비해 대체적으로 경쟁률도 낮다. 공가주택은 과연 틈새시장이 될수 있을까?
[공가주택이란 무엇일까?]
서론에서 말했던 2019년말에 진행된 부천 공가주택 공고를 예로 들면서 대해 공부해보려 한다. 공가주택이란 우리가 일반적으로 생각하는 공공분양 청약공고에 지원해서 신규분양 물량의 분양권을 받는것과는 다르다. 주로 '분양전환공공임대주택'에서 분양권을 매입하지 않고 나간 자리를 새로 분양하는 경우가 많았고, 지금과 같이 분양 시장이 안좋을때는 미분양 매물을 정부가 사들인 후 재분양하는 형식이 많다.
2019년 12월의 경우 분양시장이 한창 활황이었기 때문에, 수도권에서 공공분양은 경쟁률이 엄청났다. 그리고 공공분양특성상 애초에 많이 분양하지도 않는다. 특히나 부천은 도심지의 분양이 씨가 마른 도시였는데, 중동에서 공공분양이 난다는 공고는 매우 신기하기도 했던것으로 기억한다.
앞서 말했듯, 해당 매물은 LH가 임대주택으로 공급했다가 분양 전환한 분양전환공공임대주택 매물들이었다. 분양전환공공임대주택은 보통 5년이나 10년으로 임대후 분양받을 수 있는 우선권을 받게 되는데, 이 과정에서 임대인이 우선권을 포기하면 일반 분양 매물로 나오게 되고 이것이 공가주택이 되는 것이다. 하지만 이쯤되면 궁금증이 생긴다.
그렇게 분양이 활황이었던 시기에 기존 임차인들은 어째서 분양을 받지 않았던 것일까? 이에 대한 이유와 분양전환공공임대에 대한 자세한 설명은 하기 링크에 설명해놓았으니 참고하면 된다.
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따라서 공가주택은 미분양을 정부가 사들여서 공가주택으로 공급하는것을 제외하면 우리가 흔히 아는 신축 분양이 아닌 5년~10년이상 지난 구축 아파트를 실거래가 시세보다 싼 가격으로 매입할 수 있는 방법으로 볼 수 있다.
[공가주택의 공고는 주로 여러아파트가 묶여서 나온다]
부천에 살았던 나에겐 펠리스카운티라는 이름은 어릴때부터 들어온 아파트 이름이었다. 그만큼 당시 부천의 국민주택으로서 프리미엄 브랜드를 가진 첫 아파트였기 때문에 많은 부천시민들 입에 오르내렸던 아파트다.
여기서 조금 특이한것은 LH청약센터에서 공고하는 공공분양은 휴먼시아, 또는 지금의 안단테 같은 주공아파트들을 공급하는데, 펠리스카운티는 난데없이 민영 건설사가 합작하여 지은 아파트단지라는 것이다.
당시 대우건설, 대림산업과 현대산업개발이 건설에 참여했었다. 이렇게 LH가 민간건설사에게 건축시공을 맡기고 지은 유형을 민영건설 국민주택이라고 하며 국민주택, 민영건설 국민주택, 민영주택의 차이점은 하기 링크에 자세히 설명해 놓았으니 참고하면 된다.
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그 외에도 광명과 시흥, 인천의 아파트들이 함께 분양 매물로 나온것을 볼 수 있다. 공가주택분양을 공고할땐, 대부분 이렇게 여러 지역의 아파트들이 짬뽕되서 나오는 경우가 많다.
[1순위 조건과 선발 방법]
공가주택도 청약이 활황일땐 당연히 1순위가 되어야 경쟁할 수 있다. 위에 링크에서 설명한 주택 청약 1순위 조건 자체는 공공분양에서 1순위 조건과 크게 다르지 않다. 선발 방법도 일반 공공분양과 비슷하다. 당해지역이라고 하는 거주기간을 만족하는 1순위중에서 납입인정액이 가장 많은 사람을 우선으로 선발한다.
특히 공가주택은 당해지역 조건이 3년인데, 정부가 2020년에 투기근절을 위해 제정했던 투기과열지역 2년, 조정대상지역 1년에 비해 매우 강한 조건이기도 하다. 납입인정액으로 선발이 안되면 마지막에 추첨으로 선발하는데, 밑에 정리한 성남시 일반공공분양과는 조금 다른 것을 볼 수 있다.
공가주택은 납입인정액이 같을때 추첨으로 바로 돌려버리는 반면, 성남시에서 공고한 일반공공주택은 추첨이 아니라 저축총액이 많은 사람을 선발한다.
[그렇다면 분양가는 얼마일까?]
문제는 얼마나 싼지 일것이다. 실거래가 대비 말이다. 공고명을 보면 알겠지만 해당 공가주택 분양공고는 부천, 광명, 시흥등 모두 수도권 아파트들이다. 공고가 났던 2020년초로 돌아가보도록 하자. 신축청약 당첨 정도는 아니더라도 어느정도의 프리미엄을 얻을 수 있었을까?
위의 자료는 해당 공가주택들의 면적별 계약금을 정리한 표이다. 공고파일을 열어보면 이렇게 정리한 표들이 매우 많은데, 파일을 열어보면 복잡하게 정리되어 있다고 생각하는 사람들이 대부분일 것이다. 정부가 배포하는 문서들은 그렇게 친절하지 않은 경우가 많다.
따라서 무엇을 이해할 때 사용되는 표인지 알아두는 것이 좋으며 이것은 다른 분양 공고글을 해석할때도 도움이 될 것이다. 또한 위에 표를 보면 같은 면적의 동일 아파트라도 계약금이 다른 것을 볼 수 있는데, 층수나 리모델링 여부, 훼손 여부등에 따라 가격이 다를 것이라고 추측할 수 있다. 따라서 동일 단지 중에 중층 고층의 공가주택 분양가와 실거래가를 비교해 보았다.
[자세히 봐야 이해할 수있는 공가주택들의 속사정]
여기서 재밌는것은, 1개 가구만 분양 매물로 나온 아파트들이 있는 반면에 인천 삼익플라주, 광명 철산도덕파크다운 그리고 중동 펠리스카운티의 매물이 유독 많은 것을 볼 수 있다. 특히나 중동 팰리스카운티는 공고문 다음장이 짤렸지만 총 34가구가 매물로 나왔다. 이유가 무엇일까?
위의 표를 참고하면 이해할 수 있다.
1. 인천 삼익플라주
당시에 공가주택 분양가보다 실거래가가 오히려 낮았다. 따라서 오로지 투자목적으로 거주하는 임대입주민들에겐 전혀 매리트가 없는 상황이었다.
2. 광명 철산도덕파크다운
공고당시 실거래가에 비해 손익율이 5.54%로 괜찮은 편이었지만, 분양가 자체가 낮아서 1600만원정도의 차익만 있었다. 더구나 광명 철산도덕파크다운은 공고를 보면 알 수 있듯 39제곱센치미터로 상당히 작은 평수밖에 없었다. 따라서 당시 거주중인 임대인들에게도 실거주로서 그리 매리트를 느끼기 힘들었을 것이다.
3. 중동 팰리스카운티
문제는 팰리스카운티였다. 다른 아파트보다도 압도적으로 많은 34가구의 매물이 쏟아져나왔다. 표에서 보면 알 수 있지만, 공고당시 차익율만 8%에 달했다. 하지만 어째서 입주민들이 분양권을 포기하고 이렇게 매물이 나오게 된 것일까? 그이유는 밑에 기사를 보면 알 수 있다.
민영건설 국민주택인 부천 중동 팰리스카운티는 2009년 2월에 LH에서 임대공급분 세대들을 일반분양가의 절반가격인 1억 3600만원에 273세대를 사들였다. 당시 조합원 분양가는 2억2000만원, 일반분양가는 3억이었다.
분양 초기에는 부천 시민들을 위한 30년 장기임대주택으로 사용할 목적이였다. 지난 정권에서 큰 이슈였던 이재명지사의 30년 장기임대 정책과 비슷하다. 다만 30년 임대라도 임대 시작해인 2009년으로부터 2년마다 임대계약 갱신을 하는 조건이었다.
3년후 LH는 본인들의 사업방향이 이익창출로서 가치가 없다고 판단이 되었는지 2012년 2월에 '기존 임대인은 해당 주택을 분양전환 할 수 없다'는 내용에서 '임대 개시일로부터 10년 지난 날로부터 분양전환을 할 수 있다'로 일방적인 통보를 했다. 이후 2013년부터 2년마다 임대계약을 체결하면서 계약서에 10년 공공임대 분양전환관련 여러 내용이 꾸준히 추가되면서 확고해져갔다.
하지만 당시 거주중이었던 임대주민들은, 2년마다 작성하는 계약서를 꼼꼼히 보는 임대인이 얼마나 많을 것이냐며 억울함을 호소중이었다. 더욱이 1억3600만원에 들어온 임대인들은 당시 가구당 분담이 3억에 달했으므로, 임대기간 10년동안 3억을 저축하기란 쉽지 않았을 거라고 생각한다.
물론 대출을 받아서 들어가면 되지만, 3억의 이자비용만 해도 3%금리로 잡았을때 1년에 900만원이라는 큰 돈이 나가게 된다. 위에 정리한 표를 보면 알겠지만, 공고 당시에 실거래가 대비 차익분은 3200만원 정도였으므로 취득세까지 생각하면 애매한 상황이었다.
게다가 2019년 당시에는 집값이 더이상 오르기 힘들 수 있다는 의견이 많았고, 2019년 초엔 짧지만 부동산시장이 급락한적도 있었다. 따라서 임주민들이 큰 메리트를 느끼지 못하고 계약종료를 하는 선택을 한 것으로 보여진다.
[결과적으로 팰리스카운티는 빚을 내서라도 분양전환을 해야했다]
결과론적이지만 2020년, 2021년은 우리나라 역사상 전례없는 부동산 폭등기였다. 양도세를 면제할 수 있는 실거주 기간 2년이 끝났을 2021년 11월에, 중동 팰리스카운티의 실거래가는 약 7억2000만원 까지 올랐다. 무려 3억2000만원의 차익을 낼 수 있었다. 당시 공가주택 분양은 신의한수였던 것이다. (그 시점 이후로 금리인상이 시작되면서 부동산 시장은 무섭게 2019년가격으로 회귀하고 있다)
[공가주택 청약 결과는 어땠을까?]
2020년초에는 부동산 경기가 매우 활황이었고 청약 또한 엄청난 경쟁률이 있었다. 하지만 공가주택의 결과를 보면 충격을 금치 못한다. 총 34가구중에 30명이 지원했었다. 부천에서 3년이상 거주한 당해지역 사람이라면 무려 미달이었던 것이다. 이때 청약을 받았다면 엄청난 차익을 손에 넣을 수 있었다.
[모든 것은 결과론적인 것이다]
이번글도 3년전에 썼던 글을 가져온 것인데, 나는 그렇게 매력적이지 않다는 평가를 했었다. 이유는 당시 근처의 다른 공공분양들은 실거래가보다 절반밖에 안하는 가격으로 분양중인곳들도 많았다. 굳이 실거래가 대비 10%도 차이없는 공가주택에 당첨되어서 향후 몇년간의 청약 기회를 소실되는것은 좋지 않다고 생각했기 때문이다.
하지만 지금도 그 의견에는 변함이 없다. 많은 전문가들도 코로나가 아니었다면 부동산 시장은 2020년에 꺾였을 확률도 많다는 의견도 많으며, 부동산 투자는 평생 한번만 있는 투자가 아니라 평생을 보고 여러번 투자해야 하는 것이기 때문이다.
이렇게 운에만 맡기고 판단하면, 지금 당장 이번 10년주기에 차익을 봤었더라도 다음 사이클에서 더 큰 손실을 볼 수 있다. 주식과 마찬가지로 사람은 시간이 지날 수록 경제적 여유가 생기고 투자규모가 커지기 마련이다. 평생 쌓아둔 차익을 한순간에 잃을 수도 있다. 그럴바에 공공분양 가점을 착실히 모아서 최소 실거래가 40%수준이하의 공공분양을 경쟁해서 당첨되는게 좋다고 생각한다.
[공가주택에 청약할만한 두가지 상황]
그럼에도 불구하고 밑의 상황에 부합한다면 공가주택 청약을 고려해보는 것도 나쁘지 않다고 생각한다.
1. 현재 내가 살고있고 앞으로도 평생 거주할 생각인 내 연고지에서 꼭 살아보고 싶었던 아파트가 공가주택으로 나온 경우
-> 이런 경우 당첨 이후 부동산이 떨어져도 평생 눌러앉으면 되므로 가격 하락에도 맨탈을 찾을 수있다. 또한 위에 당첨 결과에서 볼 수 있듯 부동산 시장이 활황인 시기에도 공가주택 청약은 경쟁률에서 확실히 틈새시장이 될 수 있다.
2. 내가 살고 있는 도시에서 더 이상 공공주택이 들어설 계획이 없는 경우
-> 지금 당장 이 도시에서 살아야 하는데 앞으로 가격은 더 뛸 분위기고 공공주택은 더이상 들어설 계획이 없는 경우 비교적 합리적인 가격으로 집을 구매할 수 있는 기회일 수 있다.
[결론]
공가주택은 주택청약시장이 활황일때 틈새시장이 될 수 있다고 생각한다. 다만 위에서 말한 특정 두가지 상황에서 말이다. 하지만 지금처럼 미분양 위주의 공가주택매물이 많은 상황이라면 섣불리 다가가는 것보다 많은 분석을 하고 생각해보아야 할 것 같다.
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