[서론]
'로또 청약', '로또 분양'
2020년부터 2021년까지 우리나라 뉴스나 메스컴에서 시민들로 하여금 가장 열광적이고 민감한 주제였다. 거의 매일 같이 온라인 뉴스와 사람들의 소문으로 도배됐던 것 같다. 집을 살 능력이 안되는 사회 초년생이나, 형편이 여유롭지 않은 사람들이 이런 단어들을 듣게 될때면 부럽기도하고 분노를 하기도 하였으며 자괴감까지 왔었다.
2023년인 지금은 너무나 높아진 분양가때문에 오히려 마이너스피까지 나오기 시작했지만, 당시는 애초에 돈을 가진 자들이 로또까지 쉽게 당첨되는 시대였다.
[타이밍을 기다리자]
주택청약에 관련된 용어들이 상당히 많다. 그리고 분명 우리들도 한번씩은 들어보거나 검색해봤을 단어들이다. 현재의 나와는 전혀 관련도 없어 보이고, 들으면 머리만 아파지거나 당장 생활비를 감당하는것 만으로도 벅차다. 또는 요즘 한창 물려버린 주식들도 많은데, 이런 내용까지 감당할 여유가 없다.
하지만 아직 큰 돈을 모으지 못한 우리에게 가장 큰 무기는 미리미리 돈을 벌 수 있는 방법을 아는것과 배우는 것이다. 당장 지금은 기회가 없어도 항상 준비하고 있으면 언젠간 기회가 온다.
지금 쓰고 있는 이글은 2020년에 다른 블로그에 썼던 글중에 하나이다. 원본을 조금씩 수정하며 옮기는 중인데 그때 썼던 글을 그대로 복사해보면, '끝도 없이 올라가는 집값을 보며 평생 집을 못살것 같이 느껴진다. 그럼에도 불구하고 자본주의 경제는 언제나 사이클을 지녀왔다.' 라고 썼었다. 나라는 사람은 저때 저글을 써놓고도 2021년 말까지 1년넘게 상대적 박탈감으로 힘들어 했었다. 그럼에도 잘 버텨줬다.
따라서 언젠가 기회가 내 앞에 왔을때, 남들보다 폭 넓은 배경 지식을 가지고 좋은 기회를 반드시 잡아야 할 것이다. 기회는 자주 오지 않는다. 이번 사이클에서 주택시장은 2017년경부터 2021년까지 무려 6년간 폭등했다. 그중 마지막 2년은 더욱 어마어마했다. 따라서 다음 10년 주기는 최소한 상대적 박탈감은 들지 않도록 해야 할 것이다.
그리고 막상 그때가 되면, 부동산에서 돈을 벌 수 있는 유형이 지금과는 전혀 다른 폼펙터일지도 모른다. 지난 사이클 처럼 서울 소형 평수를 가지고 있기만 해도 돈을 벌 수 있는 시대가 아닐지도 모른다.
[주택 청약 기본 4가지]
이번 글에서는 사회 초년생, 또는 청약 초보인 우리가 앞으로 집을 구매할때 필요하게 될 청약에 관련된 용어들을 살펴보려 한다. 그 중에서 가장 기본이되고 필수적인 5가지를 선정하였다. 이것만 알고 있어도 청약 초보를 탈출 할 수 있을 것이다.
- 공공주택(공공분양)과 민영주택(민간분양)의 차이
- 특별공급
- 주택청약 1순위 조건
- 거주기간
비슷하면서도 다른 용어들이다. 특히 우리 같은 초기 자본이 부족한 사람들과 나이가 비교적 어린 초년생들은, 민간분양 청약에서 절대적으로 불리하므로 위의 키워드들 같은 공공청약에 대해 공부를 많이 해야한다고 생각한다. 청약센터에 들어가보면 많은 공공 분양/임대 정보들을 얻을 수 있다.
-먼저 주택청약이란 무엇일까?
정부나 민간 시공사가 주택을 건설할 때 초기 가격인 분양가를 정한다. 주택청약이란 우리가 흔히 들어봤던 청약 통장을 이용하여 분양가로 집을 매수할 수 있는 권한인 분양권을 공개적으로 경쟁하여 구매하는 방법이다. 이때 경쟁하는 방법은 민간주택과 공공주택등 주택 유형에 따라 다르다.
여기서 정부는 LH청약이라고 하는 공공주택, 민간 시공사는 우리가 흔히 아는 브랜드 네임을 가진 민영주택의 분양가를 정하게 된다. 이런 과정과 연관된 일이 있는데, 김현미 전 국토부 장관의 '분양가 상한제'는 이런 분양가의 상한선을 정해 버렸고 주택시장이 과열에도 같이 분양가의 가격이 오르지 못했던 것이다. 그래서 로또 청약과 로또 분양이라는 말이 나오게 되었다.
공공주택은 SH(서울주택공사)나 LH(한국토지주택공사)가 건설하는 주공아파트를 뜻하고, 민영주택은 현대건설의 힐스테이트나 GS건설의 자이(Xi) 그리고 삼성중공업의 레미안을 예로 들수 있다. 한마디로 공공주택은 공기업, 민간주택은 사기업에 의해서 건설된다.
다만 공공주택(국민주택)의 경우 아래와 같이 주거면적의 제한이 있다. 국가에서 저소득계층의 주거안정을 목적으로 하는 의미가 크므로 전용면적이 국민평수인 85제곱미터를 넘어가지 못한다.
특히 입지가 좋은 지역의 민영주택은 브랜드 네임에 의해 분양가보다 두배이상 상승하는 경우도 많았다. 이때 분양가가 5억상당이라면 아파트 청약에 당첨 되자마자 5억이상의 수익을 얻게 되고, 거의 로또 1등에 견줄 수 있는 돈을 벌게 되는 것이다. 그래서 이런 경우를 흔히 '로또청약' 혹은 '로또분양'이라고 한다.
더욱이 2021년이 되자, 당시 주택 투기를 정부에서 근절하기 위해 대출을 극단적으로 규제했었다. 결국 10억의 주택을 분양 받기 위해 5억이상이 필요하게된 로또 청약은, 현금 5억을 쥐고 있는 자들만 참여할 수 있는 시장이 형성되었고 경쟁률도 자연히 줄었다. 그들만의 리그가 되어가고 있던 것이다.
자본주의의 기회 불평등은 점점 극단으로 치닫고 있었다. 결과적으로만 보면 현재 2021년에 분양을 받았던 사람들은 좋지 못한 선택을 하게 되었지만, 당시는 돈을 가진자에게만 돈 버는 기회가 생긴다는 평가가 많았다. 따라서 우리가 경제의 큰 틀을 공부하지 않고 그저 흘러가는대로 살게 된다면, 언젠간 자본주의에 뒤통수를 맞고 두손을 들며 도태될 수도 있다. 그리고 그것이 5년후가 될 수도 10년후가 될 수도 있다.
[공공주택(공공분양)과 민영주택(민간분양)의 차이]
앞서 공공주택과 민영주택의 의미가 무엇인지 알아보았다. 그렇다면 주택 청약시장에서 둘의 특징은 무엇이고 어떤 차이가 있을까?
먼저 청약을 할 수 있는 주택청약 통장이 다르다. 최근 12년내에 청약 통장을 개설한 사람들은 대부분 주택청약종합저축을 가지고 있을 것이다. 그 이유는 통합상품인 주택청약종합저축이 2009년에 처음 생겼고, 그 이전에는 국민주택(공공주택)은 청약저축, 민영주택은 청약부금, 청약예금이라는 청약통장이 사용되었다.
2015년부터는 주택청약 종합저축을 제외한 모든 청약통장들은 가입중단 되었다. 그러므로 2015년 이전부터 가지고 있던 청약통장이 있다면, 먼저 내가 어떤 청약통장을 가지고 있는지부터 확인해보아야 한다.
여기서 민영건설 중형국민주택이라는 단어가 나왔는데, 말 그대로 민간 시공사가 건설하였지만 도시주택기금의 지원을 받아 건설된 전용면적 60제곱미터 ~ 85제곱미터의 주택을 말한다. 다만 2015년부터 해당 주택유형은 급격히 없어졌다고 하니 크게 신경쓰지 않아도 된다.
그럼에도 민영건설 중형주택이 궁금하다면 내가 살던 부천의 팰리스카운티를 예로 들 수 있는데 하기 공가주택을 분석한 글의 링크를 참조하자
공가주택은 청약의 틈새시장일까? 공가주택에 청약하는 2가지 이유
[서론] 아마 부동산이나 청약을 공부하면서도 거의 들어보지 못한 단어일 것이다. 공가주택을 알게된 계기는 3년전에 LH청약센터를 둘러보면서였는데, 당시 내가 살고있던 부천의 공공분양정보
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[특별공급]
특별공급이란 위에서 설명했던 아파트 청약은 주택시장이 활황이던 시절, 주요 입지에서 엄청난 경쟁률을 가지고 있었다. 청약 가점의 만점은 84점이었고 지난 사이클에서 패닉바잉이 극에 달했던 2020년 7월, 과천 푸르지오 벨라르테의 당첨 청약 점수는 무려 83점이었다.
당시 대부분의 젊은 청약 준비자들이 절망할만한 기사였다. 아무리 청약 가점 계산을 해봐도 30대이하라면 무주택기간과 부양가족수로 인해 50점을 넘기기 힘들기 때문이다. 다른글에서 자세히 설명하겠지만, 민간분양에서 청약 가점은 청약 통장 가입기간, 무주택 기간, 부양가족 수로 산정한다.
만점에 가까운 수치를 얻으려면, 15년이상의 청약 가입기간과 15년이상의 무주택 기간, 6명 이상의 부양가족을 가지고 있어야 한다. 사실 대부분의 국민들에게는 말도 안되는 조건이기도 한다.
극단적이지만, 청약시장은 이렇게 치열했다. 하지만 생에 첫 주택구입이나 신혼부부 특별공급을 통해 저렇게 높은 가점으로 경쟁하지 않아도 우리들만의 리그를 열수 있다. 대학 입시 특별전형처럼 공급물량에서 일정비중을 따로 확보하고, 특정 조건을 가진 사람들끼리 경쟁하는 방법이다. 또한 평생에 1회만 당첨가능하다. 특별공급의 유형중 가장 유명하고 인기있는 신혼부부 특별공급과 생에최초 주택구입 유형을 간단하게 알아보자
-신혼부부 특별공급
신혼부부 특공은 이름에서 알수있듯 내가 신혼부부라면 신혼부부들끼리만 경쟁하는 특별공급이며 지원자격은 아래와 같다.
1. 혼인기간 7년 이내
2. 입주자 모집 공고일 2년전부터 무주택 상태
3. 입주자 모집 공고일에도 무주택 세대 구성원을 유지할 것
4. 소득조건 (하기 참조)
요즘 신혼부부들이 혼인신고를 늦게하는 이유가 첫번째 조건처럼 혼인기간이 7년 이내이기 때문이다. 특히나 요즘같은 집값 침체기에는 언제 다시 올지 모르는 다음 사이클에서 청약을 하기 위해, 아기를 낳기 전까지 최대한 미루고 특별 공급 가능기간을 확보하는게 좋을 수도 있다. 그리고 가장 관심 있는것이 소득조건일 것이다.
신혼부부 특별공급의 소득조건은 몇년 전부터 꾸준히 풀려서, 맞벌이라면 현재는 도시근로자 소득의 160% 이하만 되어도 신혼부부 일반공급에 지원이 가능하다. (단 둘중 한명이 140%를 초과하면 안된다) 특별공급중 우선공급과 일반공급 모두 자격이 없는 사람들은 부동산가액 기준만 통과한다면 추첨제로 특별공급 청약이 가능하다.
-생애최초 주택구입
생애최초 특공은 태어나서 단 한번도 부동산을 매수해본적이 없는 사람들을 위해 만들어진 유형이다. 신혼부부는 아니지만 부동산을 가져본적이 없는 중장년 부부나, 결혼을 안한 1인가구가 지원할 수 있다. 세부 지원자격은 아래와 같다.
1. 일반공급 1순위인 무주택 세대의 세대주거나 세대원
2. 입주자 공고일에 혼인중이거나 자녀가 있는 사람
3. 5년이상 소득세를 납부한 사람
4. 혼인중이 아니거나 미혼 자녀도 없다면 추첨제에 지원이 가능하나 단독세대라면 전영면적 60제곱미터에만 지원 가능
생애 최초 주택구입도 신혼부부 특별공급과 소득조건에서는 크게 차이나지 않는다. 다만 혼인을 하지 않은 1인가구에게도 특별공급의 기회가 주어졌다는게 특별한 점이다.
[주택청약 1순위 조건]
- 청약통장 가입기간
특별공급이 아니더라도 청약을 지원하기 위해선 기본적인 조건들이 존재한다. 그리고 알다시피 청약시장이 활황일땐 1순위끼리의 경쟁이라는 것을 청약을 해보지 않았더라도 알고 있을 것이다. 청약시장에 뛰어들기 위해서는 먼저 나의 청약 통장을 1순위로 만들어 놓아야 한다. 물론 주택 청약 가점 계산을 해보는것도 중요하지만 더 중요한것이 내가 1순위냐 아니냐이다.
공공주택(국민주택)과 민영주택(민간주택)은 1순위 조건이 비슷하면서도 조금 다르다. 주택 청약 1순위 자격은 청약통장 가입기간과 납입금으로 정해지는데, 청약통장 가입기간조건은 공공주택, 민영주택 모두 같다. 여기서 생각해봐야 할것은 투기과열지구나 청약과열지역은 가입기간 2년이 넘어야 한다는 것이다.
반면 밑에서 설명할 거주기간요건의 경우 정부의 규제에 따른 구역지정에 따라 2년일수도, 1년일수도 있다. 2020년 당시엔 서울/수도권 투기과열지구의 경우 가입기간과 거주기간의 조건이 2년으로 동일하지만, 이외의 지역은 가입기간이 2년이지만 거주기간은 1년었다. 따라서 청약을 위해 이런 조건들을 전략적으로 고려하고 청약시점을 잘 계산해야 한다.
예로 우리 부모님의 경우 제작년에 조정대상지역에서 거주중이었는데, 거주기간은 1년이상으로 만족했었지만 청약통장을 만든지 2년이 안되어서 청약을 넣지 못했었다. 따라서 청약 과열시 가입기간과 거주기간이 모두 충족하도록 준비해야 한다.
- 납입금
공공주택과 민영주택은 가입기간 요건은 동일한 반면 납입금 조건에서 조금 차이가 있다.
1. 공공주택(국민주택)
공공주택(국민주택)청약의 납입금 조건인데, 조심해야 할것은 위에 쓰여져 있는 납입 횟수를 모두 충족해야 1순위요건이 될 수 있다는 것이다. 투기과열지구 및 청약과열지역의 경우 24회를 납부해야 하는데, 청약통장은 한달에 한번만 납입할 수 있으므로 최소 2년이상은 매달 꼬박내야 1순위 요건을 얻을 수 있다.
2. 민영주택(민간주택)
민영주택(민간주택)청약의 납입금 조건은 앞서 말한 공공주택(국민주택)보다는 요건을 채우기가 상당히 쉽다. 지역별/주택면적별 예치금액에 대한 기준을 보고, 그 액수 이상의 돈을 청약통장에 넣어 놓으면 된다. 여기서 납입인정금액 때문에 햇갈릴 수 있는데 국민주택에서 말하는 납입인정금액은 매월 10만원씩만 인정되지만, 민영주택에서 말하는 납입인정금액은 그냥 예치금이란 개념이다.
따라서 위에 나와있는 표를 보고 내가 청약할 지역과 면적에 따라 주택 분양 공고문이 발표되기 전까지 넣어두면 된다. 지금까지 설명한 것들을 잘 살펴보고 모두 충족한다면 청약에서 1순위가 될 수 있다.
[거주기간]
기존에는 1순위 조건만 유지하면 된다고 생각했지만, 2020~2021년처럼 청약시장이 매우 과열된다면 정부는 거주기간이라는 요건을 다시 꺼내들 확률이 크다. 원래 거주기간은 공공분양의 우선공급요건에서 당해년도라는 조건이 있었는데, 분양을 하는 지역에서 이미 최소 몇년 살고 있어야 우선공급대상 요건에 넣어주는 규정이다.
이것을 정부에서 투기과열지구와 조정대상지역에서 실시되는 모든 청약에 적용되게끔 규제를 만들었었다. 아래는 거주기간 요건과 전입신고에 대해서 썼던 글인데 참고해보면 좋다.
주택청약 거주기간 요건과 지인의 집으로 전입신고 (Feat. 연말정산 소득공제)
[서론] 신입 사원 시절 친구 집에 전입 신고를 하려고 했던 경험이 있다. 그 이유는 서울에 있는 아파트를 청약할 때 거주기간이 필요하기 때문이었는데 미리 거주기간을 채워넣고 청약을 준비
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아래처럼 2020년 당시에 서울 및 수도권의 투기과열지구는 모두 거주기간을 최소 2년으로 지정했고 그 외의 규제대상지역은 모두 1년으로 묶었었다.
따라서 당시에 위에 나열된 지역들에 1순위로 청약 신청을 하고 싶다면 먼저 전세든 월세든 2년간 거주해야 가능했다.
[결론]
물론 지금은 그렇게 청약에 대해 관심이 가지도 않고 알아두어서 뭐하나 싶을수도 있다. 하지만 불과 2년전 까지만해도 집값은 한없이 올라갔었고, 청약을 받기 위해 우리나라 대부분의 사람들이 청약을 예의주시 했었다. 분명 또다시 이런 상황은 올것이고, 이전에 사용했던 규제 책들을 참고하여 꺼내들 것이다. 따라서 미리 공부해두고 찾아올 좋은 기회를 꼭 잡도록 하자
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