[서론]
최근 3년동안 부동산 폭등과 코로나 사태로 인해 국내의 가게대출은 엄청나게 폭증했다. 폭등기 동안 지나친 부동산 쏠림현상으로 인해 정부의 대출 정책이 점점 강화되면서 그만큼 대출이 힘들어진게 현실이다. 더욱이 폭등기가 지나가고 금리인상기가 오면서 대출금리는 일반 사람들에게 수용하기 힘들정도로 올라버렸다. 요즘 은행에서 대출을 알아보면 기본 5%를 부르는것만 봐도 쉽게 알 수 있다. 지금의 고금리 상태에서 아무리 실거주라도 내집 마련을 추천하기는 매우 힘들다. 하지만 몇년이 지나고 부동산 하락이 많이 안정되게 되면, 주택을 구입할 좋은 기회가 올 수도 있다.
그때 분명 우리는 주택담보대출을 알아볼 것이다. 사람들은 당연히 저이율의 대출을 찾을 것이고, 정부 주도로 만들어진 주택담보대출의 경우 시중은행 주담대보다 확실히 저금리를 제공한다. 그러므로 오늘은 내집을 마련 할 수 있는 주택 중에서 정부정책으로 만들어진 주택담보대출을 큰 틀로 알아보자.
[먼저 주택담보대출이란 무엇일까?]
말 그대로 내가 구매하려는 주택을 담보로 하여 큰 돈을 빌리는 방법이다. 보통의 사람들은 인생에서 가장 큰 빚을 대부분 이런 주택담보대출로 지게 된다. 그 중에서 정부가 국민을 위해서 공공기관을 통해 주택담보대출을 공급하는 상품이 많다. 이 공공기관들은 밑에 3가지로 크게 분류된다.
- 주택도시기금
- 한국주택금융공사(HF)
- 법원
이렇게 3가지 기관에서 정부의 뜻에 의해 주택담보대출을 만들고, 시중은행들에게 전속적으로 판매하게 만든다. 올해 1월부터 시행된 특례보금자리론이라는 주택담보대출이 있는데 지금같은 고금리 시기에 많은 사람들을 구제해주는 역할을 하고 있다. 이 특례 보금자리론이 기존 한국주택금융공사에서 제공했던 보금자리론을 더욱 혜택이 좋게 확대시킨 상품이다.
[주택도시기금]
주택도시기금의 운영체계를 설명해보면 정부부처인 국토교통부의 산하기관인 주택도시보증공사(HUG)가 있다. 그리고 HUG는 우리가 잘 알고 있는 전세보증보험이나 도시 재생 같이 주택과 관련된 우리의 돈을 보증해주는 상품을 만들고 다양한 주택사업을 관할하고 있다. 그리고 이 HUG가 운영하고 있는것이 '주택도시기금'이다. 주택도시기금 홈페이지에 들어가보면 아래와 같은 상품들이 있는걸 볼 수 있다.
이런 상품들은 정부와 공공기관 그리고 은행이 이미 대출조건을 합의한 상태이고, 시중은행이 해당 내용으로 돈만 빌려주는 개념이다. 아래 캡쳐한것은 KB국민은행 홈페이지에서 주택도기기금의 상품을 찾아가는 방법이다.
모두 영업점 방문이 필수이고 이렇게 정부에서 만든 대출 상품들을 시중은행이 판매하고 있다.
[한국주택금융공사]
한국주택금융공사(HF)는 '금융위원회' 산하 공기업이고, 주로 주택담보채권의 유동화같은 금융 업무를 전담하고 있다. 해당 기관에서도 채권 사업으로 인한 수익을 통해 몇 가지 주택담보대출을 시민들에게 지원해주고 있다. 위에서 말했듯이 현재 가장 큰 이슈인 특례보금자리대출도 한국주택금융공사에서 공급하고 있다.
한국주택금융공사에서 갖아 유명한 주택담보대출 상품을 고르자면, 단연 보금자리론이 있다. 또한 이 보금자리론은 1주택자나 상황에 따라 2주택자까지 대출이 가능하다는 특징이 있다. 이는 주로 무주택자들에게만 선별적으로 제공하는 도시주택기금의 상품들과 비교해 큰 장점을 가지고 있다.
주의할 점은 한국금융공사가 공급하는 상품은 모든 은행이 취급하는 것이 아니라 특정 은행들만 취급하고 있으니 본인의 주거래 은행 사이트에 들어가서 상품이 있는지 확인 먼저 해봐야 한다.
[대한민국 법원]
조금 생소하다고 생각할 수 있는데, 일반적으로 사법기관인 법원에서 대출상품을 만들것이라고 생각하지는 않는다. 하지만 부동산 경매에 대해 조금이라도 공부해본 사람은 이해하는 것이 그리 오래 걸리지는 않을 것이다. 바로 '경락잔금대출'이다. 현재 KB국민은행에서는 판매 중단상태인데, 2년전까지만 해도 판매중이었다. 현재는 2금융권 은행에서만 판매하는 것으로 보인다.
부동산 버블이 터지거나 부동산은 가졌던 사람이 개인적인 파산을 당했을때, 채권자와 채무자의 민사갈등을 중재하기 위해서 법원이 채무자의 부동산을 가지고 경매를 하게 된다. 조금 다른 경우로 국가에 납부해야 할 세금을 납부하지 않고 여력이 없다고 판단될때 정보는 체납자의 부동산을 공매시킨다. 따라서 이렇게 경매와 공매를 진행하고 낙찰자가 해당 부동산을 매수하기 위해 만들어진 대출이 경락잔금대출이다. 따라서 정부의 업무중 하나인 경/공매를 위해서 일반 시중은행보다 저금리로 돈을 빌려주는 상품을 말한다.
다만 경락잔금대출은 전체 대출시장에서 파이가 큰 상품이 아니기 때문에, 주로 제2금융권이나 보험사에서 전략적으로 취급하는 성향이 강하다. 따라서 제2금융권과 보험사를 모두 알아보고 가능한 저금리의 대출을 찾아보는게 유리할 것이다.
[결론]
이번 글을 실질적으로 대출을 받는 과정이나 대출상품의 설명보다는, 정부정책으로 인해 생겨나는 주택담보대출들의 큰 맥락을 알아보았다. 무작정 주택담보대출을 처음 알아보게 된다면, 주택도시기금이나 주택금융공사 같은 용어들도 너무 햇갈리고, 어디서부터 찾아가야 하는지 부터도 복잡하고 어렵기 때문이다. 그런 사람들에게는 이번글이 도움될 것이라고 생각한다.
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